נתונים פונדמנטליים
ריט 1 (ריט אחד) – שווי שוק 4.5 מיליארד ש"ח.קרן ההשקעות בנדל"ן (REIT) הראשונה והגדולה בישראל, המתמחה ברכישה, ניהול והשכרה של נכסים מניבים. החברה הוקמה בשנת 2006, בעקבות חקיקה שאיפשרה את הקמתן של קרנות REIT בישראל.בבעלותה ובניהולה תיק נדל״ן בשווי הוגן של בערך 9 מיליארד ש״ח, מפוזר על עשרות נכסים מניבים בכל הארץ וכ-970 שוכרים, עם תפוסה כוללת סביב 96%
מגזרי פעילות מרכזיים:
משרדים – הנכס העיקרי בתיק. בערך 45% מה-NOI וכ-50% מהשווי ההוגן. רובו במרכז ובגוש דן, כולל מגדלי משרדים גדולים ותיקים לצד פרויקטי פריים כמו אינפיניטי ברעננה ומתחם גלובל פארק בלוד. כאן גם יושב עיקר הסיכון המבני – חשיפה לביקוש למשרדים בתקופה שבה השוק הישראלי עובר התאמה (היברידי, תחרות ממתחים חדשים, רגישות למצב המאקרו והביטחון).
מסחר – קניונים פתוחים, מרכזי קניות ושכונות, כ-25% מה-NOI וכ-22% מהשווי ההוגן. כאן יש תפוסות גבוהות מאוד (כמעט מלאות), חוזים מפוזרים בין רשתות גדולות לעסקים קטנים, ורגישות גבוהה לצריכה הפרטית אבל בסיס מזומן יחסית יציב.
תעשייה ולוגיסטיקה – כ-15-16% מה-NOI וכ-15% מהשווי. מרלו״גים ומבני תעשייה/אחסנה ברחבי הארץ. זה מגזר שנהנה בשנים האחרונות מביקושים חזקים ותשואות יפות, וגם ריט 1 נהנית ממנו דרך שיפור NOI עם אכלוס נכסים חדשים (למשל מרלו״ג בבית שמש).r
בתי חולים סיעודיים – בערך 7% מה-NOI וכ-6% מהשווי. חוזים ארוכים מול מפעילים בתחום שיש לו ביקוש דמוגרפי עולה, אבל גם רגולציה ורגישות לשכר עובדים. מבחינת פרופיל סיכון-תזרים זה אחד המרכיבים היותר יציבים בתיק.
חניונים – כ-6% מה-NOI וכ-5% מהשווי. חניוני משרדים ומסחר, בעיקר באזורים אורבניים. רגישים לפעילות משרדים ולעומסי תחבורה, אבל נותנים מרכיב הכנסה משלים עם פוטנציאל עדכון תעריפים.
מלונות – בערך 1% מהתיק. חשיפה קטנה למלונאות, שאחרי אוקטובר 2023 היא סקטור תנודתי במיוחד בישראל. פה החשיפה קטנה יחסית ולא מרכזית לקייס של הקרן.
בסך הכל – תיק רחב, מפוזר, בנוי על נדל״ן מניב קלאסי של משרדים+מסחר+לוגיסטיקה, עם זנב קטן של שימושים יותר מחזוריים (מלונאות) ויותר רגולטוריים (סיעודי).
אירועים בולטים
ספטמבר 2024 – ריט 1 חותמת על הסכם לרכישת מלוא אחזקות מידאס בגני שרונה (אמטא) תמורת כ-33.3 מיליון ש״ח, ומגדילה את חלקה בחברה לכ-83%. העסקה נעשית בשווי נמוך מזה שהוערך בעבר, ולטובת ריט 1 זה נראה כמו מהלך הזדמנותי – הגדלת שליטה בנכס מרכז-תל אביבי מורכב אך אטרקטיבי במחיר יחסית נוח.
מרץ 2025 – פרסום דוחות רבעון 1 2025: עלייה דו-ספרתית ב-NOI משכירות, תפוסה משופרת והמשך התקדמות בשיפוץ אינפיניטי פארק. החברה מדגישה בתיאור העסקי את היציבות היחסית של התיק גם על רקע המצב הביטחוני.
יולי 2025 – מתפרסם על שתי עסקאות השכרה משמעותיות באינפיניטי פארק רעננה מול חברות טכנולוגיה שעוברות מהרצליה פיתוח. זה איתות חשוב לשוק שמישהו מוכן לשלם שכירות משמעותית בפרויקט שהיה 'נטל' במשך תקופה ארוכה.
אוגוסט 2025 – פרסום דוחות חצי שנתיים 2025 במאיה לצד מצגת משקיעים. החברה מציגה שיפור נוסף ב-NOI, תפוסה גבוהה ושמירה על יחס חוב לנכסים במסגרת הכללים, ומעדכנת כלפי מעלה את תחזיות ה-FFO לשנה.
ספטמבר 2025 – הקרן מגייסת כ-120 מיליון ש״ח בהנפקת מניות פרטית לשני גופים מוסדיים גדולים (מגדל והראל), שמגדילים את אחזקותיהם ליותר מ-20% יחד.
נובמבר 2025 – דוח רבעון 3 2025 במאיה: ריט 1 מציגה שיפור נוסף ב-NOI וברווחיות התזרימית ומעלה שוב את תחזית השנה, למרות קושי מתמשך באכלוס מלא של נכסי המשרדים ברעננה. השוק מפרש זאת כהמשך התחזקות בסיסית של התיק והוכחה ש"אירוע אינפיניטי" בשליטה.
נובמבר 2025 – דיווח על הסכם לרכישת 45% בחברה החוכרת מעיריית תל אביב מקרקעין ברחוב יגאל אלון. מדובר בנכס משרדי/תעסוקה באזור ביקוש גבוה, שמגדיל את חשיפת ריט 1 למשרדים בתל אביב בפריים לוקיישן, ומעמיק עוד יותר את הריכוז במשרדים במרכז הארץ.
סיכום וניתוח
עסק יחסית פשוט להבנה: נדל״ן מניב, חוזים צמודי מדד, פיזור נכסים ושוכרים, רגולציית ריט שמגבילה מינוף ומכריחה חלוקת תזרים. אין תלות באירוע בודד מסוג FDA או ספאק, אם כי יש תלות מסוימת בשני מוקדי סיכון – אינפיניטי פארק וגני שרונה – שמרוכזים גאוגרפית ובסקטור המשרדים, וחשופים לסיכונים מצד ה-AI. בתמחור – השוק משלם היום פרמיה על הון עצמי ותשואת דיבידנד לא מאוד גבוהה. זו השקעה שכנראה לא מתאימה ליעד הכפלה בשנתים. לא עוברת
קטגוריה ב-2025: התחדשות עירונית
ריט 1 (ריט אחד) – שווי שוק 3,600 מ’.קרן ההשקעות בנדל"ן (REIT) הראשונה והגדולה בישראל, המתמחה ברכישה, ניהול והשכרה של נכסים מניבים. החברה הוקמה בשנת 2006, בעקבות חקיקה שאיפשרה את הקמתן של קרנות REIT בישראל, במטרה לאפשר לציבור הרחב להשקיע בנדל"ן מניב בצורה נזילה ונגישה.
נכון לשנת 2025, ריט 1 מחזיקה בכ-58 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-676,000 מ"ר, בשווי כולל של כ-8.3 מיליארד ש"ח. הנכסים מפוזרים במגוון סקטורים, כולל:
- משרדים: מבני משרדים במיקומים מרכזיים, כגון רמת החייל בתל אביב ומתחם אמדוקס ברעננה.
- מרכזי מסחר: מרכזים מסחריים ושכונתיים ברחבי הארץ.
- תעשייה ולוגיסטיקה: מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשייה, כולל באזור התעשייה אלון תבור.
- בתי חולים סיעודיים: מתקנים בנס ציונה, נשר ואשדוד.
- חניונים: כגון חניון קרתא בשכונת ממילא בירושלים.
פיזור סקטוריאלי וגאוגרפי:
הון עצמי 4,190, כלומר נסחרת בהנחה של כ-12% על ההון העצמי. פרסמה תחזית לשנת 2025 עם צפי צמיחה של 1-2% ב-FFO. בסך הכל דרך סבירה להיחשף לשוק הנדל"ן בתשואת דיבידנד נאה, אך היא לא מתאימה ליעד התשואה שלנו. לא עוברת.
ריט 1 – שווי שוק 2,939 מ’. קרן השקעות במקרקעין (REIT) המחזיקה ומנהלת נדל”ן מניב. הון עצמי של 4,000 מ'. NOI בשנים האחרונות וצפי לשנת 2023:ניתן לומר שחברות נדל"ן מניב חיות על הפער בין התשואה על הנכסים לבין עלות החוב. עד 2022 חלה התרחבות ניכרת תודות לירידה בעלות המקורות יחד עם ירידה בשיעור התשואה שמביא לשערוך למעלה של הנכסים כפי שניתן לראות בגרף הבא. הנקודה על ה-2.8% מציגה את עלות גיוס החוב הנוכחית, כלומר הפער שנפתח צפוי לרדת משמעותית.
הון עצמי 4 מיליארד ש"ח. לא יקרה ולא זולה. לא עוברת.
ריט 1 – שווי שוק 3,000 מ’. קרן השקעות במקרקעין (REIT) המחזיקה ומנהלת נדל”ן מניב. הון עצמי של 3,800 מ'. NOI בשנים האחרונות וצפי לשנת 2023:
ו-FFO:
ניתן לומר שחברות נדל"ן מניב חיות על הפער בין התשואה על הנכסים לבין עלות החוב. עד 2022 חלה התרחבות ניכרת תודות לירידה בעלות המקורות יחד עם ירידה בשיעור התשואה שמביא לשערוך למעלה של הנכסים. הנקודה על ה-2.8% מציגה את עלות גיוס החוב הנוכחית, כלומר הפער שנפתח עשוי לרדת משמעותית.
בתרחיש של עליית ריבית ועליית שיעור ההיוון יחד עם מיתון ואובדן שוכרים חברות נדל"ן מניב עשויות להיענש. לא עוברת.
הערות אישיות
התחברו כדי לכתוב הערות אישיות