מדיפאואר – שווי שוק 335 מ’ .מדיפאואר (אוברסיס) פאבליק קו. לימיטד היא חברה זרה העוסקת בנדל"ן מניב מסחרי, המתמחה ברכישה, ניהול והשבחת מרכזים מסחריים קהילתיים, בעיקר בארצות הברית. החברה מבוססת בקפריסין ונמצאת בשליטת יאיר גולדפינגר, אחד ממייסדי ICQ, המחזיק בכ-53% ממניות החברה.

המודל העסקי הוא קלאסי לנדל"ן מניב: מדיפאואר רוכשת מרכזים שכונתיים קיימים בתפוסה גבוהה, מנסה לשפר שכר דירה ותמהיל שוכרים לאורך זמן, מממנת בעיקר בחוב בנקאי לטווח בינוני-ארוך ובאג"ח לא סחיר ולסחיר בתל-אביב, ושואפת לגדול דרך עסקאות M&A מדורגות שמגדילות NOI ו-FFO.

מגזרי פעילות:

ארצות הברית – מרכזים מסחריים פתוחים
עיקר הפורטפוליו וה-NOI של החברה נובע ממרכזים מסחריים שכונתיים בחוף המזרחי – פנסילבניה, ניו ג'רזי, ניו יורק, מסצ'וסטס, ג'ורג'יה וקונטיקט. אלה נכסים פתוחים, מעוגנים בדרך כלל בסופרמרקט / drugstore, עם תפוסות סביב האמצע-גבוה של שנות התשעים. זה המנוע העיקרי, רוב ההכנסות וה-FFO מגיעים ממגזר זה.

קנדה – מרכזים מסחריים שכונתיים
פורטפוליו קטן יותר של מרכזים דומים מבחינת פורמט, בעיקר סביב טורונטו ואזורים אורבניים משניים. התרומה ל-NOI משמעותית אך קטנה מהותית לעומת פעילות ארה"ב. ההנהלה מציגה את הפריסה כדרך לפיזור גיאוגרפי, אבל הדגש האסטרטגי היום הוא בבירור ארה"ב.

בולגריה – נדל"ן מניב משני
מספר נכסים מניבים בבולגריה, בעיקר קניון/מרכז מסחרי אחד ונכסים קטנים נוספים. מדובר במגזר שולי – חלק קטן מאוד מה-NOI הכולל – שנמצא יותר במוד של "אחזקת legacy" מאשר מנוע צמיחה אסטרטגי. החברה לא מדגישה אותו במצגות האחרונות.

אירועים מהותיים מאז תחילת 2025

פברואר 2025 – החברה חותמת על הסכם לרכישת מרכז מסחרי אורבני בניו ג'רזי בכ-37.5 מיליון דולר. הנכס בתפוסה כמעט מלאה, עם שוכר עוגן חזק ו-NOI מייצג מוערך של כ-2.5 מיליון דולר בשנה. העסקה ממומנת בשילוב הלוואה בנקאית וחלק הון עצמי מוגבל, כך שהיא מגדילה את ה-NOI ואת ה-FFO יחסית מהר, במחיר עלייה קלה במינוף
יוני 2025 – מדיפאואר מודיעה במאיה על חתימת מכתב כוונות לרכישת פורטפוליו של 16 מרכזים מסחריים בפנסילבניה ובמרילנד, בעסקה בהיקף של כ-276 מיליון דולר. הפורטפוליו כולל כ-135 אלף מ"ר ו-NOI מייצג של כ-20 מיליון דולר בשנה, עם תפוסה של כ-96%. העסקה, אם תושלם בתנאים המפורטים, צפויה כמעט להכפיל את מספר הנכסים של החברה (מ-18 ל-34) ואת ה-NOI שלה, אך גם להקפיץ משמעותית את גודל המאזן והחוב. החברה מציינת כי בכוונתה לממן כ-65% מהעסקה בחוב בנקאי והשאר מהון עצמי, כולל גיוס אג"ח מתוכנן.
אוגוסט 2025 – פרסום דוחות חצי שנה 2025 מראה המשך צמיחה בפרמטרים התפעוליים: ה-NOI בחציון הראשון עולה בכ-9% ליותר מ-12 מיליון דולר וה-FFO צומח בקצב דומה, בין היתר בזכות העלאת שכ"ד וכניסת העסקה בניו ג'רזי. מנגד הרווח הנקי ברבעון השני נשחק משמעותית בגלל עלייה בהוצאות המימון והפסדי מט"ח, הקשורים למימון העסקה החדשה ולהיערכות לעסקת ה-276 מיליון דולר. ההנהלה מדגישה בדוחות ובראיון כי העסקה האמריקאית אמורה להביא ל"קפיצת מדרגה" ב-NOI וב-FFO תוך מספר שנים, אך מודה שהמינוף יעלה זמנית.
נובמבר 2025 – החברה משלימה גיוס אג"ח ג' בהיקף של כ-280 מיליון ש"ח בתשואה המשקפת אמון סביר של השוק, למרות קפיצה צפויה במינוף בעקבות העסקה הגדולה בארה"ב. לפי הדיווחים, התמורה מיועדת בעיקר למימון חלק ההון העצמי בעסקת 16 המרכזים ולמחזור חוב קיים, כך שמבנה המח"מ והלוחות של החוב משתפרים, גם אם סך המינוף יעלה.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. הון עצמי 146 מ' דולר. 

סיכום וניתוח 

מדיפאואר נמצאת באמצע מהלך אגרסיבי של scale-up: גם רכישת הנכס בניו ג'רזי וגם עסקת פורטפוליו 16 המרכזים – אם תיסגר בתנאים המקוריים – משנות את החברה מחברת נדל"ן מניב בינונית יחסית לשחקן גדול יותר בנישה מאוד ספציפית של מרכזים שכונתיים מעוגני סופרמרקטים בחוף המזרחי. 

זה נכס-בסיס יחסית דפנסיבי (צריכה יומיומית, שוכרי עוגן חזקים, ביקוש יציב), ובדוחות האחרונים רואים תפוסות גבוהות וצמיחה יפה ב-NOI ו-FFO גם לפני העסקה הגדולה.

מדיפאואר דיווחה בדצמבר על שני מהלכים משמעותיים:

1. הקמת מיזם משותף עם צד ג' לרכישת מרכזים מסחריים בארה"ב בהיקף של 220 מיליון דולר
2. רכישת 7 מרכזים נוספים בב-115 מיליון דולר אשר מניבים כיום noi של 7.5 מיליון דולר

אני מעריך שה-ffo הצפוי (חלק החברה) יעמוד אם ייסגרו הדברים הנ"ל, על אזור 17-18 מיליון דולר.

הבעיה המרכזית עם המודל של מדיפאואר הוא שכל עוד היינו בימי ריבית אפס, האריבטראז' על עלות המימון היה כדאי, שכן יש לזכור שהיא קונה מרכזים עובדים שאפשר אולי להשביח אותם, אבל לא לעשות בהם איזה מהפך שישנה משמעותית מאוד את המספרים שכל מרכז מביא.

כיום בעידן של ריבית באזור 4 אחוז, הארביטראז' כבר מצומצם מאוד, כך שהמודל עדיין מאפשר צמיחה אך נמוכה. דיסקאונט גבוה על ההון העצמ (מכפיל הון כ-0.75)י, שנראה שתואם את הסיכון בגידול החד בפעילות. למעקב.