מגוריט – שווי שוק 830 מ’. פועלת כקרן השקעות בנדל"ן (REIT) המתמחה בדיור להשכרה ארוכת טווח. החברה מתמקדת ברכישה, ייזום, השכרה וניהול של פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, במטרה לספק לשוכרים חוויית מגורים בטוחה ויציבה. 

היסטוריה: החברה הוקמה בשנת 2016 על ידי עורכי הדין חיים ויספיש וארז רוזנבוך, בעקבות תיקון 222 לפקודת מס הכנסה, אשר הסדיר את פעילותן של קרנות להשקעה במקרקעין למגורים. מגוריט הייתה הקרן הראשונה בישראל שהתמקדה בדיור להשכרה לטווח ארוך. במהלך ספטמבר 2016, גייסה החברה 180 מיליון ש"ח ממשקיעים מוסדיים, ובהמשך השלימה הנפקה ראשונה לציבור והחלה להיסחר בבורסה.

פיננסי: הון עצמי 1.7 מיליארד. רווח צפוי משערוכים בשנת 2025 (כתוצאה מהשלמות ואכלוסי פרויקטים) – כ-300 מ' ש"ח. 

הבעיה במגוריט היא תזרימית: הרווח מכל דמי השכירות שהחברה מקבלת לא מספיק כדי לכסות את ההוצאות השוטפות, כך שבעוד שהחברה מתעשרת בהון עצמי היא צריכה כל הזמן למצוא פתרונות מימון עד שיהיה מותר לה למכור את הדירות בעוד כ-20 שנים. לא עוברת.

מגוריט – שווי שוק 615 מ'. קרן השקעות במקרקעין (REIT) למגורים, המודל הוא שמגוריט רוכשת דירות, משכירה אותן ומחלקת את תשואת השכירות כדיבידנד. בתקופת ריבית אפס היה במודל הזה הגיון מסוים אך כיום יש בו בעיה – בסביבת ריבית של 4% ועם תשואת שכירות ממוצעת של כ-2.5% בישראל הכנסות השכירות אפילו לא קרובות לכסות את הוצאות המימון. 

עליית שווי הדירות לאורך זמן אמור יותר מלפצות על הפער אך מותר למגוריט למכור את הדירות רק לאחר 15 שנים לפחות כאשר בתקופת הביניים עלול להיווצר קושי תזרימי. פתרון יכול להיות בדמות לקיחת משכנתאות ואג"ח על הדירות עד שיהיה אפשר למכור אותן בעתיד ואף חלוקת דיבידנד באמצעות זאת. מגוריט נסחרת סביב שליש מההון העצמי (1,520 מ') וחלוקת דיבידנד באופן כזה (ייתכן אפילו בשנה-שנתיים הקרובות) בהחלט יכול להציף שם ערך. עד שהדברים לא יתבהרו יותר. מסקרן אך יש אתגרים שמגוריט צריכה לצלוח כדי להוכיח שהמודל הזה בר קיימא, ובפרט להצליח לחלק דיבידנד. לא עוברת.

מגוריט – שווי שוק 510 מ'. קרן השקעות במקרקעין (REIT) למגורים – כלומר מגוריט רוכשת דירות, משכירה אותן ומחלקת את תשואת השכירות כדיבידנד.קיימות הטבות מס מסוימות בהשקעה דרך ריט מגורים:

למגוריט יש הון עצמי של 1,412 מ' , 1,970 דירות בפריסה ארצית, NOI של 44.5 מ' בשנת 2022, אך ה-FFO של מגוריט נותר שלילי מאוד (לדעתי הגישה הנומינלית היא הנכונה יותר):

איך למה בעצם במדינה בה כולם קונים דירות מגוריט נסחרת בשליש מההון העצמי?
1. עליית הריבית הביאה להתייקרות החוב של מגוריט מעל לתשואת השכירות
2. דמי ניהול של כ-40 מ' ש"ח בשנה. זה כשלעצמו מצדיק דיסקאונט של כ-400 מ' לדעתי. 

מגוריט תהיה צריכה להמשיך לגייס חוב בריבית הולכת ועולה. אם בעבר מגוריט גייסה ב-0.1% צמוד למדד היום האג"ח שלה נסחר ב-2.8% צמוד למדד ומכיוון שבטווח ארוך דירות עולות כמו המדד יוצא שהמודל כולו בעייתי. 

ככל ומגוריט הייתה מחליטה לממש דירות ולהקטין חוב זו הייתה הופכת להיות השקעה מעניינת אך האינטרס של חברת הניהול הוא להמשיך להגדיל את מצבת הנכסים ודמי הניהול אפילו במחיר של גיוס בדיסקאונט. עד שלא יהיה לפחות כיוון להצפת ערך לא עוברת.