מניבים קרן הריט החדשה

מניבים קרן הריט החדשה / מניבים ריט – שווי שוק 1.8 מיליארד. 

קרן REIT שמתמקדת בנדל"ן מניב בישראל, בעיקר תעשייה ולוגיסטיקה, משרדים והייטק ושטחי מסחר נלווים. 

מגזרי פעילות עיקריים

מגזר 1 – תעשייה ולוגיסטיקה – הנתח המשמעותי ביותר בפעילות, בערך חצי מה-NOI של הקרן. כולל מרלו"גים, מחסנים וקריית תעשייה, עם חוזים ארוכים וצמודי מדד. לפי כתבה בכלכליסט, תעשייה ולוגיסטיקה היו אחראים לכ-48% מה-NOI ברבעון 2/2024, והנכס בהר-טוב מהווה פחות מ-4% משווי הנכסים וה-NOI של הקרן 
מגזר 2 – משרדים והייטק – מגדלי משרדים ופארקי תעסוקה (כמו מגדל מניבים בכפר סבא ומגדל ארמון בחיפה). חלק משמעותי מה-NOI, סדר גודל של שליש מהפעילות. מהדוחות עולה שהחשיפה להייטק "טהור" (חברות פיתוח וכדומה) נמוכה יחסית, וגם אם כוללים שוכרים עתירי טכנולוגיה הנתח מההכנסות נותר מוגבל, סביב כ-10% מהשכירות בלבד 
מגזר 3 – מסחר ושימושים משלימים – שטחי מסחר בקומות קרקע של משרדים ומרכזים כמו "סנטרו" ברחובות, בעיקר מזון, פארמה ושירותים יומיומיים. זה המגזר הקטן יותר; ההנהלה מציינת שהחשיפה למסחר פנאי והסעדה מוגבלת, ולכן גם בתקופות מלחמה הפגיעה בהכנסות הכוללות מהתחום הזה לא מהותית 

אירועים בולטים

ינואר 2024 – רכישת 50% ממגדל ארמון בחיפה מריליטי בכ-108.75 מ' ש"ח, מגדיל חשיפה לנכס משרדים/תעסוקה משמעותי בחיפה ומוסיף NOI חוזי לשנים קדימה

פברואר 2024 – רכישת נכס לוגיסטי חדש באזור התעשייה אפק בראש העין, בתמורה של כ-89.8 מ' ש"ח, עם תשואה מוערכת סביב 6.5-7% והסכמי שכירות ארוכי טווח, מה שתומך בהמשך גידול ה-NOI המניב
יולי 2024 – סערת המרלו"ג בהר-טוב בבית שמש: נזקים מהצפות, צו פינוי של העירייה ואז צמצומו לחלק מהשטח. לפי כלכליסט, הנכס מייצר NOI של כ-7-8 מ' ש"ח בשנה, פחות מ-4% מה-NOI של הקרן, עם שיערוך שלילי של כ-10.5 מ' ש"ח.
יולי 2024 – מכירת נכס "טכנולוגית להבים" בנהריה לקרן מרתון תמורת כ-155 מ' ש"ח, בעסקה שמסנכרנת את מועד המכירה עם תום חוזה השכירות ב-2029 ושחרור קרקע להשבחה למגורים. צמצום חשיפה לשוכר תעשייתי יחיד ומימוש ערך קרקע לטווח ארוך
פברואר 2025 – בדוחות 2024 מפורט שהשוכרת בהר-טוב הודיעה על כוונה לצאת מהנכס במהלך 2025; מניבים דוחה את ביטול החוזה ופועלת מול השוכרת וחברות הביטוח. אירוע נקודתי שמגדיל סיכון תפעולי במרלו"ג אחד, אך לא משנה מהותית את הצבר הכולל 
מרץ 2025 – חתימה על עסקה לרכישת 25% נוספים ממתחם "סנטרו" ברחובות מפרשקובסקי, כך ששיעור האחזקה עולה ל-75%. מדובר במרכז מסחר/תעסוקה איכותי עם פוטנציאל השבחה בזכות קידום תחנת רכבת סמוכה ותב"ע משופרת.
ספטמבר 2025 – השלמת רכישת יתרת הזכויות במגדל ארמון בחיפה והגעה להחזקה של 100% בנכס, כך שמניבים נהפכת לבעלת נכס משרדים מרכזי באזור הצפון ללא שותפים. אירוע שמגדיל את הריכוז בנכס יחיד אך גם את השליטה המלאה ב-NOI העתידי ממנו
נובמבר 2025 – דוח רבעון 3/2025 ומצגת: צמיחה נוספת ב-NOI וב-FFO בתשעת החודשים הראשונים של 2025, המשך מימוש אסטרטגיית התמקדות בלוגיסטיקה ותעשייה, ויישום תוכנית הרכישה העצמית. השוק מתמקד בעיקר בשאלת הרווחיות ארוכת הטווח סביב הנכס בהר-טוב.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025, צפי NOI ל-2026 251-254 מ' ש"ח ו-FFO ריאלי גישת ההנהלה 175-177 מ' ש"ח.

סיכום השקעה לפי הקריטריונים שלנו

הון עצמי 2 מיליארד.

REIT ישראלי שמחזיק פורטפוליו מרוכז בתעשייה ולוגיסטיקה, עם נתח משמעותי של משרדים וחשיפה מוגבלת להייטק ולקמעונאות בעייתית. 

כדי להגיע להכפלה תוך שנתיים-שלוש צריך קפיצה חזקה בנכסים (שיפור cap rate/שכר דירה מעבר לתחזית). בתמחור של היום, עם מכפיל FFO דו-ספרתי בינוני ותשואת דיבידנד סביב 5%, זה נראה יותר כמו השקעת נדל"ן מניב סולידית מאשר הזדמנות הכפלה בטווח זמן קצר. מפריע לי שמניבים לעתים דיי קרובות מנפיקה מניות, גם כשזה בדיסקאונט על ההון . לא עוברת.