אבו פמילי מגורים/ אבו מגורים (לשעבר הודיית הארץ/ אנויז'ן)

אבו פמילי מגורים/ אבו מגורים (לשעבר הודיית הארץ/ אנויז'ן). -שווי שוק 425 מ’. קרן ריט למגורים בשליטת צחי אבו, שמשקיעה ומנהלת מתחמי דיור להשכרה ארוכת טווח בערים חיפה, רחובות, בית שמש, אילת ואשדוד. הקרן מחזיקה כ־1,074 יחידות דיור, חלקן מניבות שכירות, חלקן בבנייה וחלקן בתכנון, עם הון עצמי מושקע של כ־306 מיליון ש"ח והמשך צמיחה באמצעות חוב והרחבת הפורטפוליו.

הקרן פועלת כקרן ריט "טהורה" למגורים בישראל – בלי מסחר, משרדים או לוגיסטיקה – עם הכנסות משכירות, פרויקטים בבנייה וצבר תכנון לדיור להשכרה ארוכת טווח.

מגזרי פעילות 

1. נכסים מניבים להשכרה ארוכת טווח
זה הלב של העסק כיום. כ־368 יחידות דיור מושכרות בפועל ב־5 פרויקטים מניבים מתוך כ־1,074 יחידות בפורטפוליו, כלומר בערך שליש מהיחידות אך רוב ה-NOI בפועל.
הפרויקטים ממוקמים בערים מבוקשות יחסית (חיפה, רחובות, אשדוד ועוד) והחוזים לרוב לתקופות של מספר שנים, חלקם בהסכמי שכירות מרוכזים עם תשואה של כ־5%-5.5% צמוד מדד. זה כנראה מעל מחירי השוק הממוצעים לשכירות, ולכן המגזר הזה מייצר את עיקר תזרים המזומנים ומתקרב ל־70% מ-NOI השוטף של הקרן בשנים האחרונות.

2.פרויקטים בבנייה
כ־324 יחידות דיור ב־4 פרויקטים נמצאות בשלבי בנייה שונים, כלומר בערך 30% ממספר היחידות הכולל, אך תרומה קטנה מאוד ל-NOI השוטף בשלב הזה.
המשמעות היא שמבחינת שווי נכסי, המגזר הזה מהווה נתח משמעותי – סדר גודל של שליש מהפורטפוליו לפי עלויות או שווי הוגן – אבל מבחינת מזומן ורווחיות הוא בעיקר "צבר". הסיכון כאן הוא ביצועי: עמידה בלוחות זמנים, עלויות בנייה, מימון בריבית גבוהה ומכסי תשואה שלא יישחקו עד לסיום ההקמה.
3.פרויקטים בשלבי תכנון ורכישה
כ־381 יחידות דיור ב־3 פרויקטים בשלבי תכנון שונים או עסקאות מותנות, כלומר בערך 35%-40% ממספר היחידות בפורטפוליו.
הפרויקטים האלה כמעט לא תורמים לפעילות השוטפת כרגע, אבל מייצרים חלק גדול מצבר הצמיחה שקרן ההנהלה מוכרת למשקיעים – תחזיות ל-NOI עתידי גבוה יותר בשנים 2027-2029. זה המגזר הכי "עתידי", עם סיכון תכנוני, רגולטורי ומימוני גבוה יותר, אבל גם מנוע עיקרי להצדקת שווי גבוה ביחס ל-NOI הנוכחי.

סיכום וניתוח

הפעילות מתמקדת בהחזקת נכסים ופרויקטים בתחום הנדל״ן וההשקעות הפיננסיות, בלי תיק נכסים גדול ויציב כמו אצל חברות נדל״ן ותיקות יותר. בהיקף, מדובר בעיקר בפעילות השקעה ולא בפורטפוליו מניב מבוזר.

הון עצמי מתואם 449 מ' לסוף רבעון 1. רווח תפעולי של 47 מ' ב-2025, רובו המוחלט משערוך נדל"ן להשקעה.

תחום הפעילות של החברה נוטה לתשואה לא גבוהה במיוחד (נדל"ן למגורים). כדי  שהשקעה כזו תכפיל את ערכה תוך שנתיים-שלוש צריך שילוב אופטימי מאוד. חוסר היסטוריה כחברה ציבורית ותמחור לא זול. לא עוברת.