ארגו פרופרטיז – שווי שוק 2,000 מ’. חברה זרה העוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים איכותיים (מיועדים לעשירונים הגבוהים) בגרמניה, במרכזי הערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג. נסחרת במכפיל 1.4 על ההון העצמי (410 מ’ אירו).
הפסידה בשנת 2023 44 מ’ יורו בגין שערוכים שליליים של נכסים ועליית שיעור ההיוון. 

ארגו מסתמכת על פוטנציאל גבוה לעליית שכר דירה בתחלופת דיירים – סביב 50%, מה שיוביל גם לעליית ערך עם הזמן:

 כשהמודל עובד היטב ארגו מסוגלת לחלץ את כל ההון העצמי שהיא משקיעה בפרויקט תוך כ-4 שנים:

בגרמניה יש מגבלה על העלאת שכר דירה לדייר קיים אך עם הזמן דיירים מתחלפים באופן טבעי כך שתמורת השכירות עולה עם הזמן. 

לארגו תחום פעילות נוסף של פרצלציה ומכירת דירות ללקוחות קצה, והיא מפרסמת רווח צפוי בפעילות. עם זאת אם הבנתי נכון אלה אותן דירות שמושכרות למעשה וספק אם נכון להפריד את תחום הפעילות. מה שכן- מבחינה תזרימית ברור שזה הרבה יותר מוחשי משערוכים.

הון עצמי 1.9 מיליארד ש"ח. חברה סולידית ולא רעה שעשויה לעשות תשואה שנתית ממוצעת מכובדת, אך אני לא חושב שהיא עומדת ביעד התשואה שלנו אלא אם יהיה שערוך משמעותי מחדש של המניה. למעקב. 

ארגו פרופרטיז – שווי שוק 1,223 מ'. חברה זרה העוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים איכותיים (מיועדים לעשירונים הגבוהים) בגרמניה, במרכזי הערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג. נסחרת במכפיל 1 על ההון העצמי (1,320 מ' ש"ח).

הפסידה בשנת 2023 44 מ' יורו בגין שערוכים שליליים של נכסים ועליית שיעור ההיוון. 

ארגו מסתמכת על פוטנציאל גבוה לעליית שכר דירה בתחלופת דיירים – סביב 45%, מה שיוביל גם לעליית ערך עם הזמן. כשהמודל עובד היטב ארגו מסוגלת לחלץ את כל ההון העצמי שהיא משקיעה בפרויקט תוך כ-4 שנים:

בגרמניה יש מגבלה על העלאת שכר דירה לדייר קיים אך עם הזמן דיירים מתחלפים באופן טבעי כך שתמורת השכירות עולה עם הזמן. 

אם ניקח תשואת שכר דירה נוכחית של 4%. עליה ממוצעת של כ-9% בשכר הדירה מנכסים זהים בשנה ויחד עם מינוף של כ-50% בריבית ממוצעת של כ-2.5% אנחנו מגיעים לתשואה מייצגת על ההון של 23.7%

כלומר ככל וההנחות יתקיימו וככל ולא יהיו שינויים בשיעור ההיוון, ארגו צפויה להציג רווח של כ-300 מ' ש"ח בשנה מייצגת (כולל שערוכים). בשווי הנוכחי – למעקב. 

ארגו פרופרטיז – שווי שוק 833 מ'. חברה זרה העוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים איכותיים (מיועדים לעשירונים הגבוהים) בגרמניה, במרכזי הערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג. נסחרת במכפיל 0.59 על ההון.
קיים פוטנציאל העלאת שכ"ד של כ47% בעקבות תחלופת דיירים לאחר תהליכי פרצלציה שיבטלו זכויות הגנה לדיירים שהתגוררו בנכס טרום הפרצלציה. נכסי החברה משוערכים כנכס מניב ולכן פוטנציאל השווי ממכירת הדירות כקונדו (דירות שימכרו בשוק החופשי לדייר הסופי) אינו בא לידי ביטוי בדוחות הערכות השווי של נכסי החברה ובדוחותיה הכספיים. לפי דוח מחקר של סיטיבנק הפרמיה מעל שווי השוק (שווי IFRS כנכס מניב בלבד) מפעילות קונדו בשוק הגרמני נעה בין %40 ל-%60. 

ארגו הרוויחה תפעולית מהשכרת הנכסים כ7.7 מיליון אירו, בנטרול הוצאות מימון הרווח מצטמק ל2 מיליון אירו בלבד לפני מס. בנוסף לכך יש רווחי שיערוך של 27 מיליון אירו ברמה השנתית אבל ברבעון הרביעי כבר היה שיערוך מטה של 7.3מ'.

אני לא אוהב את הסיכון של נדל"ן בחו"ל שמנוהל על ידי ישראלים. והמודל העסקי בנוי ברובו על השבחת הנכסים ומכירה/השכרה במחיר יקר יותר, מאחר ואין לי את הכלים להעריך את המשמעות של סביבת הריבית הנוכחית על שוק הדיור הגרמני ובגלל החשש משיערוכים מטה. לא עוברת.