ווי-בוקס נדל” ן(וויי-בוקס | וויבוקס | וויי בוקס | YBOX | ויבוקס) -שווי שוק 315 מ׳. חברת ייזום נדלן שמתמקדת במגדלים ומתחמים משולבים בתל אביב וסביבתה, לצד פרויקטי מגורים ונדלן מניב למשרדים, מסחר ומלונאות. החברה פועלת דרך חברות בנות בפרויקטים גדולים ומורכבים, ובשנים האחרונות הכניסה שותפים חזקים כמו תשובה, פתאל ודמרי בפרויקטים מרכזיים.
מגזרי פעילות
מגזר 1 – YBOX התחדשות עירונית – פרויקטים של פינוי־בינוי ותמא באזורי ביקוש, בעיקר תל אביב וגוש דן. זה המנוע העיקרי של הערך העתידי, עם צבר יחידות דיור גדול וארוך טווח. מגזר 2 – YBOX מגורים – פרויקטי בניה למגורים על קרקעות רגילות או עסקאות קומבינציה מחוץ להתחדשות עירונית, למשל אשדוד על הים ופרויקטים נוספים בחוף ובמרכז. מגזר 3 – YBOX מניבים – נדלן מניב למשרדים, מסחר ומלונאות, כולל מגדל גת רימון בתל אביב והבית הסקוטי ביפו. המגזר קטן יותר יחסית לייזום מגורים אבל נותן פוטנציאל להכנסות שוטפות ועסקאות מימוש נקודתיות.
אירועים בולטים
בינואר 2024, יצחק תשובה ובנו אלעד השקיעו 20 מיליון שקל ב-YBOX, תמורת 10.2% מהחברה. השקעה זו מצטרפת להשקעתו של המלונאי דוד פתאל, שרכש בשנת 2022 כ-10% מהחברה.
יולי 2025 – החברה רוכשת 50 אחוז מחברת ההתחדשות העירונית דמרי בעיר לפי שווי של כ־116 מ ש"ח, ומדווחת כי לאחר העסקה הצבר בתחום ההתחדשות העירונית יעמוד על כ־4,750 יחידות דיור. במקביל מדווחת על מכירת כ־1,900 מ"ר משרדים במגדל גת רימון תמורת כ־52 מ ש"ח כחלק ממקדמי המימוש של הפרויקט. יולי 2025 – החברה מוכרת מחצית מזכויותיה במלון גת רימון לרשת מלונות פתאל. העסקה מנזילה חלק מערך הנדלן המניב, מכניסה שותף חזק ומקטינה סיכון פרויקטלי. אוגוסט 2025 – רכישת זכויות להקמת מגדל מגורים בפרויקט אשדוד על הים תמורת כ־131 מ ש"ח. מדובר בקרקע חוף אטרקטיבית עם זכויות לכ־109 יחידות דיור, שמוסיפה לחברה פרויקט מגורים משמעותי מחוץ לתל אביב. מרץ 2026 – דוחות שנתיים 2025:
סיכום לפי הקריטריונים שלנו
הון עצמי 438 מ' ש"ח עם יעד במצגת להגיע למיליארד ש"ח הון עצמי ב-2030.
צבר מכובד של פרויקטים בהתחדשות עירונית ובמגדלים מורכבים, שותפויות רבות, כמה סדרות אגח, כתבי אופציה ואפשרויות להמרה.
מכפיל הון 0.7, התמחור במכפיל הון נמוך האמנם לאופי הפעילות של החברה ויחס הסיכון שקיים כאן ווי-בוקס לא נראת לי מספיק מעניינת, יכול להיות שזה זול אך גם מסוכנת מדיי. לא עוברת.
YBOX ART DISTRICT – תל אביב: פרויקט בתכנון המשלב אמנות ודיור בלב תל אביב.
הבית הסקוטי | ת"א – יפו: פרויקט בשלב הביצוע לשימור והסבת מבנה היסטורי בן 140 שנה למלון יוקרתי ברחוב יפת ביפו.
מגדל לייטהאוס – בת ים: מגדל מגורים יוקרתי בעיר בת ים.
ICE TEL AVIV: פרויקט מסחרי בתל אביב.
רביעיית פלורנטין: פרויקט מגורים ומסחר בשכונת פלורנטין בתל אביב.
בינואר 2024, יצחק תשובה ובנו אלעד השקיעו 20 מיליון שקל ב-YBOX, תמורת 10.2% מהחברה. השקעה זו מצטרפת להשקעתו של המלונאי דוד פתאל, שרכש בשנת 2022 כ-10% מהחברה.
ניתן לחלק את הפעילות לשלושה:
יזמות מגורים: 555 יח"ד לשיווק, רווח צפוי 740 מ' מניבים: 1.1 מיליארד שווי נכסים בתום הבנייה, ישקף רווח של עוד 200 מ' התחדשות עירונית: פעילות קטנה יחסית, 365 יח"ד חלק החברה.
הון עצמי 458 מ' , נסחרת קרוב מאוד להון.
צפי רווח גולמי כולל של 1 מיליארד עד סוף 2028, ניתן להניח שזה יוביל לרווח של כ-400 מ' במצטבר בשנים הקרובות. הבעיה היא שמדובר במימוש של פרויקטים שווי בוקס אספה במשך שנים רבות, ובניגוד להתחדשות עירונית אין לווי בוקס 'מנוע' לייצור פרויקטים חדשים. נראה שמתומחרת סביב שווי הוגן. לא עוברת.
יסודות איתנים – שווי שוק 50 מ'. הנפקה חדשה. עוסקת בייזום פרויקטי בניה למגורים,התחדשות עירונית, ובנדל"ן להשקעה.
הנפיקה במרץ 2025 והגדילה את ההון ב-20 מ' ש"ח, כך שההון העדכני הוא 56 מ'.
הקושי עם יסודות הוא שהיקף הפעילות קטן יחסית כרגע, ועל החברה להוכיח שהיא יכולה לקפוץ מדרגה. בנוסף לחשש מהנפקות חדשות – כרגע לא עוברת.
ישראל קנדה– שווי שוק 3.9 מיליארד. אחת מחברות הנדל"ן הבולטות בישראל, עם פעילות נרחבת בתחום היזמות, הפיתוח וההשקעות בנדל"ן. החברה עוסקת בעיקר בפיתוח פרויקטים למגורים, משרדים, מסחר ומלונאות – הן בישראל והן בחו"ל.
תחומי פעילות עיקריים
נדל"ן למגורים: ייזום ובנייה של פרויקטים יוקרתיים במיקומים מרכזיים בישראל – במיוחד בתל אביב, הרצליה, ירושלים, רמת גן וערים מבוקשות נוספות.
נדל"ן מניב: השקעה וניהול של נכסים להשכרה, כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, ומתחמי תעסוקה.
מלונאות ותיירות: לישראל קנדה יש גם פעילות בתחום המלונאות, בין היתר דרך רשת המלונות "ישראל-קנדה מלונות" (לשעבר רשת "טמרס") ומלונות בראון.
השקעות בינלאומיות: בעבר החברה עסקה גם בהשקעות נדל"ן בקנדה ובאירופה, אך כיום היא מתמקדת בעיקר בשוק הישראלי.
התחדשות עירונית: בעיקר באמצעות חברת ICR
במהלך שנת 2024 שיווקה החברה 394 יח"ד וכ-8,300 מ"ר משרדים, תמורת כ-2.7 מיליארד ₪. במהלך הרבעון הרביעי של השנה, נמכרו 81 יח"ד, תמורת כ-467 מיליון ₪ ומשרדים תמורת כ-151 מיליון ₪- כוח שיווקי מרשים.
הון עצמי 2.5 מיליארד. מצד אחד ישראל קנדה לא זולה במובן הקלאסי, אך מנגד יש לה יכולת שיווק ומכירה שמאפשרים לה למכור דירות ברווח גולמי גבוה משל המתחרות. למעקב.
ווי-בוקס נדל”ן–שווי שוק 281 מ׳. עוסקת בביצוע פרויקטי נדל״ן.
רווח גולמי צפוי כולל של כ-1 מיליארד ש"ח, נסחרת במכפיל ההון מהנמוכים בענף. לא מתלהב מהנטיה של ווי בוקס להנפקות הון חוזרות אך לפחות בעלי השליטה משתתפים באופן מלא. גייסה בפברואר 39 מ' ש"ח כך שההון העדכני הוא כ-442 מ' והדיסקאונט הוא כ-35% על ההון. הבעיה העיקרית היא שאין כל כך פרויקטים לשנה-שנתיים הקרובות ושגיוסי ההון שהחברה עושה למעשה 'סוגרים' את הדיסקאונט. למעקב.
ווי-בוקס נדל”ן–שווי שוק 183 מ׳. עוסקת בביצוע פרויקטי נדל״ן. הון עצמי 366 מ' – דיסקאונט של 55% על ההון העצמי, וזה עוד לפני רווח של 40 מיליון שווי-בוקס צפויה להכיר ממכירת קרקע בחדרה. החברה מצפה להגיע להון עצמי של 950 מיליון ש"ח בסיום הפרויקטים הקיימים.
ירידה חדה בפעילות בשנת 2022. ללא שערוך נדל"ן להשקעה ווי בוקס הייתה הפסדית ב-3 השנים האחרונות ואני לא בטוח שאפשר להאמין לשערוכים.
לדעתי חלק עיקרי בסיבה לתמחור הנמוך הוא פרויקט בית רומנו:
כפי שניתן לראות ווי בוקס השקיעה 614 מ' (200 מ' בהון עצמי) בפרויקט עם צפי הכנסות של 719 מ' – כלומר צפי רווח גולמי של 105 מ' בלבד (14% גולמי) וזה עוד בהנחה שווי בוקס תצליח למכור במחיר של 75,000 ש"ח למ"ר כולל מע"מ. אני, לכל הפחות, ממש לא הייתי בונה על זה. בהתחשב בעלויות המימון, באינפלציה ובמצב הפוליטי אני חושב שיש סיכוי סביר שווי בוקס תתקשה עם הפרויקט ואף תפסיד בו כסף ובהתחשב בהיקף ההשקעה זה עשוי לסכן את החברה כולה. לא עוברת.
