איסתא

איסתא – שווי שוק 1.78 מיליארד. אחת מקבוצות התיירות הוותיקות והמובילות בישראל. החברה החלה את דרכה כאיגוד הסטודנטים הישראלי לתיירות (Israeli Student Travel Association), ומאז התפתחה והתרחבה לתחומים נוספים. 

מגזרי פעילות לפי הדוחות (מסודר מהמהותי לפחות):

מגזר 1 – נדל"ן מניב ומלונאות
איסתא נכסים מחזיקה נכסי מלונאות, לוגיסטיקה, משרדים ומסחר בישראל ובחו"ל. שווי הנכסים המניבים כ-1.65 מיליארד ש"ח, עם NOI שהלך ועלה בין 2023 ל-2025. מגזר המלונאות (כולל שותפויות עם פתאל בקפריסין ועוד מלונות בהקמה ביוון וקפריסין) הוא מנוע רווח מרכזי והמקור העיקרי ל-NOI של איסתא נכסים. 

מגזר 2 – תיירות – סוכנות נסיעות ופלטפורמות דיגיטליות
פעילות סוכנות נסיעות קמעונאית ועסקית, תיירות יוצאת, נכנסת, ספורט, אירועים ותוכן, דרך סניפים, מוקד טלפוני ואתרי אינטרנט. המלחמה משפיעה מאוד על מגזר זה. 

מגזר 3 – לוגיסטיקה ותעשייה
בתוך תחום הנכסים – מחסנים ולוגיסטיקה, אזורי תעשייה ונכסים דומים. לפי פרסומי איסתא נכסים, יש פרויקטים לוגיסטיים ותעשייתיים בהיקף כ-350 אלף מ"ר במיקומים אסטרטגיים, עם NOI מייצג חזוי סביב 140 מיליון ש"ח בשנים הקרובות. זה אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של קבוצת הנדל"ן והתרומה שלו ל-NOI הכולל כבר משמעותית מאוד. 

מגזר 4 – נדל"ן מניב – משרדים, תעסוקה ומסחר שכונתי
נכסים מניבים בארץ ובחו"ל בתחומי משרדים, תעסוקה ומרכזים שכונתיים, עם חוזי שכירות ארוכי טווח ושוכרי עוגן. המגזר הזה פחות צומח מלוגיסטיקה ומלונאות, אבל מוסיף פיזור תזרימי. התרומה שלו לרווח התפעולי ול-NOI קטנה משל מלונאות ולוגיסטיקה, אך עדיין מהותית. 

מגזר 5 – ייזום למגורים והתחדשות עירונית
פעילות דרך סלע איסתא ואוחנה גרופ – פרויקטים במחיר למשתכן/דומה, ייזום מגורים ופרויקטי התחדשות עירונית. כבר ב-2021 הוצגו מאות יחידות דיור בביצוע ותכנון, והדוחות המאוחרים מציגים עלייה בהיקף היחידות והפרויקטים. המגזר הזה תנודתי יותר ותלוי בשוק הדיור, ותורם חלק קטן יותר מה-NOI השוטף, אבל מייצר רווחי ייזום חד-פעמיים כשהפרויקטים נמסרים. 

אירועים בולטים

מרץ 2025 – דוחות שנתיים 2024: הכנסות הקבוצה צומחות חזרה, הרווח הנקי לשנת 2024 משתפר משמעותית מול 2023, ומכאן שמכפיל הרווח של איסתא יורד לרמה של בערך 11-12 על רווחי 12 החודשים האחרונים במחירי סוף 2025.
יוני 2025 – איסתא וכאל חותמות על הסכם עקרונות מחייב להקמת פלטפורמה משותפת להזמנת מלונות, חבילות נופש ושירותים נוספים, כשכאל נכנסת כשותפה עם אופציה להגדלת החזקה. זו הרחבת פעילות דיגיטלית שיכולה לחזק את כוח המיקוח מול ספקים ולייצר ערך ללקוחות כרטיסי אשראי.
נובמבר 2025 – איסתא נכסים מפרסמת תשקיף וגיוס אג"ח ראשון בהיקף מתוכנן של 150-200 מיליון ש"ח, כחלק מהכנתה להנפקה בבורסה והקטנת הלוואות הבעלים היקרות לחברת האם. 
סוף נובמבר 2025 – איסתא נכסים משלימה גיוס אג"ח ראשון של כ-215 מיליון ש"ח בריבית קבועה של כ-5.4%, עם ביקושי יתר. זה מחזק את הגמישות הפיננסית של זרוע הנדל"ן, מאפשר פירעון חלק מהחוב היקר לאם ומימון המשך הצמיחה בלוגיסטיקה, מלונאות ומגורים.
נובמבר 2025 – דוח רבעון 3/25: הכנסות ורווחים שוברים שיאים- רווח של 129 מ' ברבעון 3. התאוששות חדה בתחום התיירות לצד צמיחה בנדל"ן. הדוח מחזק את התזה שלפיה החברה חזרה לרמת רווחיות גבוהה.

מרץ 2026 – דוחות שנתיים 2025:

ניתוח לפי הקריטריונים

לפני שנתיים התחייבו ללאומי פרטנרס שינפיקו את איסתא נכסים עד יולי 2027, בדצמבר 2025 קיבלה הלוואה המירה מהבינלאומי לפי שווי של 1.9-2 מיליארד ש"ח, סביר שאם אכן ינפיקו את איסתא נכסים יצוף כאן ערך.

במגזר התיירות הרוויחו בשנתיים האחרונות בקצב ממוצע לשנה של 75 מ' ש"ח רווח תפעולי וכנראה שיהנו שם מאוד בתרחיש של החלפת משטר באיראן.

נראה כי לאיסתא יש אפסייד כלשהו אך אם לא לוקחים תרחיש אופטימי קיצוני האפסייד לא מספיק על מנת שתהיה מעניינת לפי הקריטריונים שלנו ולכן כרגע  למעקב. 

איסתא – שווי שוק 1,560 מ׳. אחת מקבוצות התיירות הוותיקות והמובילות בישראל. החברה החלה את דרכה כאיגוד הסטודנטים הישראלי לתיירות (Israeli Student Travel Association), ומאז התפתחה והתרחבה לתחומים נוספים. 

לאיסתא שני מגזרי פעילות:

תחום התיירות –  פעילות בתחום התיירות כסוכנות נסיעות, בעיקר קמעונאית, תחת מגוון מותגים, מוצרים וערוצי הפצה ובכל סגמנטי התיירות: חופשות בארץ ובחו"ל, תיירות עסקית, תיירות נכנסת והפקות. הפעילות מבוצעת באמצעות סניפים וסוכנויות הפרוסים בכל רחבי הארץ, מרכז הזמנות טלפוני ומספר אתרי אינטרנט.

על פי איסתא, התמקדות ופיתוח תחומי נישה, יחד עם התייעלות תפעולית, הביאו לגידול ניכר בריווחיות התיירות למספרי שיא:

תחום הנכסים – פעילות בתחום הנכסים במספר מגזרי פעילות הכוללים את תחום הייזום למגורים, בהשכרה של נדל"ן מניב וכן בייזום, פיתוח והקמה של מקרקעין לצרכי השכרה בתחומי התעשייה ולוגיסטיקה, מלונאות, משרדים ומרכזי מסחר שכונתיים. ביולי 2024 לאומי פרטנרס הסכימה להשקיע כ-65 מ' תמורת 4.99% מאיסתא נכסים, כלומר שווי של 1.3 מיליארד.

בסולו יש הלוואת בעלים מאיסתא בע"מ לאיסתא נכסים של כ-900 מ' מול חוב בסולו של כ-400 מ'. אם נכסים שווה  1.1 מיליארד (חלקה של איסתא, מחזיקה 86%) לפי עסקת לאומי פרטנרס, וניתן לפעילות התיירות מכפיל 8 על הרווח לפני מס (63 מ') שזה עוד כ-500 מ' ונוריד 100 מ' על הנהלה וכלליות (בערך 12 מ' בשנה). 

נקבל שווי נטו של כ-2 מיליארד ש"ח. דיסקאונט נאה, אך לא מספיק מעניין כרגע. למעקב. 

(הערה – בעקבות פנייה שקיבלתי בנוגע להלוואת הבעלים ביצעתי תיקון בנתונים ב-6.5.2025)

איסתא – שווי שוק 1,289 מ׳. עוסקת בניהול סוכנות נסיעות קמעונאיות וסיטונאית, הפעלת בתי מלון בארץ ובחו״ל, חבילות נופש ונדל״ן מניב.

שיפור חד בתוצאות ב-2022 אך חלקו הגדול מגיע מהתאמת שווי הון של נדל"ן להשקעה. בלעדי ההתאמה הרווח הנקי היה סביב 94 מ' שזה עדיין יפה. 

אני חושב ש-2022 נהנתה מ"שחרור קפיץ" של לאחר הקורונה ומלקוחות שמוכנים לשלם כמעט כל מחיר על חופשה. אני לא יודע אם לצפות להמשך שיפור או לחזרה לאחור והתמחור הנוכחי לא יקר ולא זול.. לא עוברת.