עזריאלי קבוצה

עזריאלי קבוצה/ קבוצת עזריאלי – שווי שוק 52,800 מ’. הקבוצה היא אחת מחברות הנדל״ן המניב החזקות בישראל, עם פורטפוליו של קניונים, משרדים, דיור מוגן, מגורים להשכרה ודאטה סנטרס בארץ ובחו״ל, בתפוסות גבוהות מאוד ובצבר יזמי גדול. עיקר הפעילות והנכסים בישראל, עם תוספת צומחת של דאטה סנטרס ונדל״ן בחו״ל. בהתאם לדוחות 2024 ו־2025 מדובר בקבוצה עם פרופיל פיננסי חזק, דירוג גבוה, וגישה טובה לשוק ההון.

מגזרי פעילות (לפי הדוחות האחרונים, מסודר מהמשמעותי לפחות):

מגזר 1 – משרדים ואחרים בישראל – מהווה בערך שליש ממצבת הנדל״ן המניב וה־NOI בשנים האחרונות, כולל מגדלי המשרדים בתל אביב (מרכז עזריאלי, עזריאלי שרונה וכו׳) ופיזור בין אזורי תעסוקה חזקים נוספים.
מגזר 2 – קניונים ומרכזים מסחריים בישראל – עוד בערך שליש מהפעילות, עם פורטפוליו קניונים בפריסה ארצית ותפוסות קרובות למלא, כשהפדיונות מושפעים ישירות מסנטימנט הצרכנים וממצב המאקרו.
מגזר 3 – דאטה סנטרס בחו״ל – מגזר צומח שמגיע כבר לסביבות 15 אחוז מהנכסים, עם פעילות דרך Mountain / GMG ופרויקטים משמעותיים בנורבגיה ובשווקים נוספים; משקל ה־NOI ממנו בעלייה, והחברה מדגישה אותו כמנוע צמיחה מרכזי.
מגזר 4 – נדל״ן מניב בארה״ב – נכסי משרדים מניבים (בעיקר) בארה״ב, מהווים כמה אחוזים בודדים מהנכסים, ממשיכים לתרום NOI אך בעוצמה נמוכה יחסית לפעילות בישראל ובדאטה סנטרס.
מגזר 5 – דיור מוגן בישראל – מספר בתי פאלאס פעילים והרחבות מתוכננות, מהווים בערך 5-10 אחוז מהנכסים; תחום עם פוטנציאל צמיחה ארוך טווח ותזרים יחסי יציב, אך דורש השקעות הון כבדות ותקופת הבשלה.
מגזר 6 – מגורים להשכרה בישראל – שלושה פרויקטים פעילים ועוד פרויקטים בפיתוח (למשל גליל ים), מהווים כמה אחוזים בודדים מהמצבת, עם צפי להגדלת תרומה בשנים הקרובות.
מגזר 7 – מלונאות, מזומן והחזקות נוספות – פעילות מלונאות (למשל פרויקט מלון הר ציון), יתרות מזומן, ניירות ערך והחזקות אחרות והתאמות מאזניות; משקל נמוך יחסית אך משפיע על הגמישות הפיננסית וה־NAV.

אירועים בולטים

פברואר 2025 – במצגת דצמבר 2024 מדווחת הקבוצה על זכייה במכרז רמ״י בשדה דב לפרויקט דיור מוגן ושטחי מסחר בהיקף מאות יחידות, בהשקעה מוערכת של מעל מיליארד ש״ח.
מרץ 2025 – פרסום הדוח התקופתי לשנת 2024, שמציג NOI שנתי של כ־2.3 מיליארד ש״ח, FFO לפי גישת ההנהלה של כ־1.7 מיליארד ש״ח, שיעור היוון משוקלל של כ־7 אחוז ויחס הון למאזן כ־41 אחוז, לצד פירוט על הלוואת Non Recourse בהיקף 371 מיליון אירו לפרויקט הדאטה סנטר בנורבגיה.
יוני-יולי 2025 – הבורסה מדווחת שבמחצית הראשונה של 2025 גייסה קבוצת עזריאלי כ־5 מיליארד ש״ח בשוק האג״ח, מה שממחיש את יכולת הגיוס של החברה אך גם מעלה את רמת המינוף הנומינלית והרגישות לסביבת ריבית והון.
אוגוסט 2025 – דוח חצי שנתי 2025 ומצגת ליום 30.6.25 מעדכנים על המשך צמיחה במדדי NOI ו־FFO, התקדמות בפרויקטים יזמיים בישראל, ומצב טוב במגזר הדאטה סנטרס, לצד פירוט על ההשפעות המתמשכות של המלחמה על צריכת הקניונים והחוב.
ספטמבר 2025- עזריאלי משלימה את רכישת צמח המרמן. 
נובמבר 2025 – דוח רבעון 3 2025 ועדכון נוסף על ההתקשרות עם SolarEdge מציגים עדכון למצב הפרויקטים ברמת השרון וסיגנלים לגבי לוחות הזמנים והיקפי הפעילות העתידיים במגזר הדאטה סנטרס, יחד עם התקדמות בצבר היזמי הכולל.
מרץ 2026 -דוח שנתי 2025. רווח נקי של 1.9 מיליארד, כולל שערוכים בסך 1.1 מיליארד.

הון עצמי 25.3 מיליארד ש"ח.
בפעילות הדאטה סנטרים ה-NOI עלה מ-230 מ' ל-449 מ'.

במהלך הרבעון החליטה עזריאלי לוותר על חובות עבר בסך של 70 מיליון ₪ משוכרים בגין דמי ניהול. הוויתור נרשם באופן חד פעמי ברבעון והשפיע על התוצאות. בתחום המשרדים, עזריאלי השכירה את כל 31 אלף מ״ר שפינתה פייסבוק בעזריאלי שרונה בדמי שכירות גבוהים יותר.

בנוסף, הודיעה על כוונה לגיוס הון במכרז מוסדי. 

סיכום השקעה לפי הקריטריונים שלנו

לעזריאלי תיק נכסים איכותי מאוד ובתפוסה גבוהה, יחד עם צמיחה ניכרת בתחום הדאטה סנטרים החם. נסחרת במכפיל הון מעל 2 ובמכפיל FFO גבוה. השוק מתמחר את איכות הנכסים ומשאיר מעט מרווח ביטחון שיאפשר לנו הכפלה בטווח זמן קצר. לא עוברת.

עזריאלי קבוצה – שווי שוק 30,800 מ’. קבוצת עזריאלי בע"מ היא חברה ציבורית ישראלית המתמחה בנדל"ן מניב, עם דגש על פיתוח, הקמה, ייזום וניהול של מרכזי מסחר, קניונים, משרדים, דיור מוגן ומלונאות. הקבוצה נוסדה בשנת 1983 על ידי האדריכל דוד עזריאלי, והפרויקט הראשון שלה היה קניון איילון ברמת גן, שנפתח בשנת 1985.

תחומי פעילות:

• קניונים ומרכזי מסחר: הקבוצה יוזמת, מקימה, רוכשת, משכירה ומנהלת קניונים ומרכזי מסחר ברחבי ישראל.
• משרדים ומתחמי עבודה: עזריאלי עוסקת בייזום, רכישה, השכרה, ניהול ותחזוקה של מגדלי משרדים ומרכזי עסקים, המאוכלסים על ידי חברות מקומיות ובינלאומיות מובילות.
• דיור מוגן ומגורים להשכרה: הקבוצה מפעילה ויוזמת בתי דיור מוגן יוקרתיים לגיל הזהב, המאופיינים בגימור ושירותים נלווים ברמה גבוהה.
• דאטה סנטרס: בשנת 2019 נכנסה הקבוצה לתחום הדאטה סנטרס, ובמהלך 2021 רכשה את מלוא האחזקה בחברת גרין מאונטיין הנורבגית, המספקת שירותים לחברות הענן הגדולות בעולם.
• מלונאות: עזריאלי יוזמת בתי מלון כחלק מפרויקטים המאופיינים בעירוב שימושים, כגון מגדל הספירלה בתל אביב ומלון במתחם החדש במודיעין. 

ה-NOI לפי רבעון 4 הוא 2.52 מיליארד וה-FFO (גישת הנהלה) הוא 1.7 מיליארד ולפי גישת הרשות 746 מ'. צפי תרומה של פרויקטים יזמיים: 

הון עצמי 23.8 מיליארד, נסחרת במכפיל הון סביב 1.3. נראה שנסחרת סביב שווי הוגן לחברה עם נכסים איכותיים מאוד. לא עוברת. 

עזריאלי קבוצה – שווי שוק 25,500 מ'. מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל. החברה עוסקת בתחומי הנדל"ן השונים לפי החלוקה הבאה:

עד כה עזריאלי נהנתה מירידת הריבית אך ברור שהריבית שהיא משלמת לא תישאר כה נמוכה בסביבה הנוכחית ועליית הריבית עשויה להיות מהותית מאוד בהתחשב בהיקף החוב:

הרווח בשנת 2022 היה דומה לשנת 2021 בהתעלם משערוכים:

הון של 22 מיליארד כך שעזריאלי היא מחברות הנדל"ן המניב הבודדות שנסחרות מעל ההון. אני לא אוהב את התחום המניב כרגע ועזריאלי היא ככל הנראה מהיקרות בו. לא עוברת.