מגוריט– שווי שוק 1.4 מיליארד’. פועלת כקרן השקעות בנדל"ן (REIT) המתמחה בדיור להשכרה ארוכת טווח. החברה מתמקדת ברכישה, ייזום, השכרה וניהול של פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, במטרה לספק לשוכרים חוויית מגורים בטוחה ויציבה.
המודל הכלכלי הוא שילוב של NOI שוטף משכר דירה, יחד עם עליות ערך חשבונאיות בנדלן להשקעה, כשהמימון מבוסס בעיקר על אג"ח צמודות מדד והלוואות מוסדיים.
היסטוריה: החברה הוקמה בשנת 2016 על ידי עורכי הדין חיים ויספיש וארז רוזנבוך, בעקבות תיקון 222 לפקודת מס הכנסה, אשר הסדיר את פעילותן של קרנות להשקעה במקרקעין למגורים. מגוריט הייתה הקרן הראשונה בישראל שהתמקדה בדיור להשכרה לטווח ארוך. במהלך ספטמבר 2016, גייסה החברה 180 מיליון ש"ח ממשקיעים מוסדיים, ובהמשך השלימה הנפקה ראשונה לציבור והחלה להיסחר בבורסה.
מאי 2025 – החברה דיווחה על עסקה לרכישת 75 דירות מגורים בפרויקט ברמת גן, שייועדו להשכרה ארוכת טווח. העסקה מתווספת לצבר הפרויקטים במרכז הארץ ומגדילה את כמות הדירות המניבות העתידיות בשיעור משמעותי ביחס לפורטפוליו ההיסטורי. מגוריט ממשיכה כאן את האסטרטגיה של רכישת בלוקים של דירות בפרויקטים חדשים, ולא דירות יד שנייה. יוני 2025 -דוח הביניים למחצית הראשונה של 2025 מתאר המשך גידול ב־NOI בישראל אך גם מציין אובדן הכנסות מצטבר במהלך השנה עד סוף הרבעון השני, בעיקר בהקשר של השפעות המלחמה ועיכובים באכלוס והפעלה מלאה של פרויקטים. נובמבר 2025– תוצאות המכרז המוסדי בהנפקת אג"ח ט' ו־י'. ההיענות במכרז המוסדי מצביעה על יכולת טובה לגייס חוב גם בתנאי ריבית גבוהים יחסית, אבל במחיר של קופון גבוה יותר לעומת סדרות קודמות. פברואר 2026 – גייסה 130 מ' בהון. 0.מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. הון עצמי 1.87 מיליארד כ-2 מיליארד לאחר גיוס ההון בפברואר. רווח של 180 מ' בשנת 2025, רובו ככולו מגיע משערוך נדל"ן להשקעה (בעיקר דירות בהקמה)
סיכום וניתוח
נסחרת במכפיל הון כ-0.7. על פי המצגת הצפי הוא לשערוך חיובי של 240 מ' בשנת 2026, בעיקר על בסיס התקדמות פרויקטים בהקמה.
תשואת השכירות בדירות בישראל נמוכה יחסית ביחס למחירי הדירות, אך לדעתי ניתן לצפות שהיא תעלה בגלל שתי סיבות עיקריות: היקף התחדשות עירונית הולך ועולה, עם דרישה גוברת לדירות עבור בעלי הדירות הנהרסות במהלך הבנייה, וכן המיסוי האגרסיבי על מחזיקי דירה שנייה, שמוריד את כמות המשקיעים וההיצע בשוק.
הבעיה במגוריט היא תזרימית: הרווח מכל דמי השכירות שהחברה מקבלת לא מספיק כדי לכסות את ההוצאות השוטפות, כך שבעוד שהחברה מתעשרת בהון עצמי היא צריכה למצוא פתרונות מימון עד שיהיה מותר לה למכור את הדירות בעתיד.
מגוריט יכולה להתאים למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת או שוקלים להשקיע בנדל"ן, אך היא פחות מתאימה עבורנו. לא עוברת.
קטגוריה ב-2025: התחדשות עירונית
מגוריט – שווי שוק 830 מ’. פועלת כקרן השקעות בנדל"ן (REIT) המתמחה בדיור להשכרה ארוכת טווח. החברה מתמקדת ברכישה, ייזום, השכרה וניהול של פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, במטרה לספק לשוכרים חוויית מגורים בטוחה ויציבה.
היסטוריה: החברה הוקמה בשנת 2016 על ידי עורכי הדין חיים ויספיש וארז רוזנבוך, בעקבות תיקון 222 לפקודת מס הכנסה, אשר הסדיר את פעילותן של קרנות להשקעה במקרקעין למגורים. מגוריט הייתה הקרן הראשונה בישראל שהתמקדה בדיור להשכרה לטווח ארוך. במהלך ספטמבר 2016, גייסה החברה 180 מיליון ש"ח ממשקיעים מוסדיים, ובהמשך השלימה הנפקה ראשונה לציבור והחלה להיסחר בבורסה.
הבעיה במגוריט היא תזרימית: הרווח מכל דמי השכירות שהחברה מקבלת לא מספיק כדי לכסות את ההוצאות השוטפות, כך שבעוד שהחברה מתעשרת בהון עצמי היא צריכה כל הזמן למצוא פתרונות מימון עד שיהיה מותר לה למכור את הדירות בעוד כ-20 שנים. לא עוברת.
מגוריט – שווי שוק 615 מ'. קרן השקעות במקרקעין (REIT) למגורים, המודל הוא שמגוריט רוכשת דירות, משכירה אותן ומחלקת את תשואת השכירות כדיבידנד. בתקופת ריבית אפס היה במודל הזה הגיון מסוים אך כיום יש בו בעיה – בסביבת ריבית של 4% ועם תשואת שכירות ממוצעת של כ-2.5% בישראל הכנסות השכירות אפילו לא קרובות לכסות את הוצאות המימון.
עליית שווי הדירות לאורך זמן אמור יותר מלפצות על הפער אך מותר למגוריט למכור את הדירות רק לאחר 15 שנים לפחות כאשר בתקופת הביניים עלול להיווצר קושי תזרימי. פתרון יכול להיות בדמות לקיחת משכנתאות ואג"ח על הדירות עד שיהיה אפשר למכור אותן בעתיד ואף חלוקת דיבידנד באמצעות זאת. מגוריט נסחרת סביב שליש מההון העצמי (1,520 מ') וחלוקת דיבידנד באופן כזה (ייתכן אפילו בשנה-שנתיים הקרובות) בהחלט יכול להציף שם ערך. עד שהדברים לא יתבהרו יותר. מסקרן אך יש אתגרים שמגוריט צריכה לצלוח כדי להוכיח שהמודל הזה בר קיימא, ובפרט להצליח לחלק דיבידנד. לא עוברת.
מגוריט – שווי שוק 510 מ'. קרן השקעות במקרקעין (REIT) למגורים – כלומר מגוריט רוכשת דירות, משכירה אותן ומחלקת את תשואת השכירות כדיבידנד.קיימות הטבות מס מסוימות בהשקעה דרך ריט מגורים:
למגוריט יש הון עצמי של 1,412 מ' , 1,970 דירות בפריסה ארצית, NOI של 44.5 מ' בשנת 2022, אך ה-FFO של מגוריט נותר שלילי מאוד (לדעתי הגישה הנומינלית היא הנכונה יותר):
איך למה בעצם במדינה בה כולם קונים דירות מגוריט נסחרת בשליש מההון העצמי? 1. עליית הריבית הביאה להתייקרות החוב של מגוריט מעל לתשואת השכירות 2. דמי ניהול של כ-40 מ' ש"ח בשנה. זה כשלעצמו מצדיק דיסקאונט של כ-400 מ' לדעתי.
מגוריט תהיה צריכה להמשיך לגייס חוב בריבית הולכת ועולה. אם בעבר מגוריט גייסה ב-0.1% צמוד למדד היום האג"ח שלה נסחר ב-2.8% צמוד למדד ומכיוון שבטווח ארוך דירות עולות כמו המדד יוצא שהמודל כולו בעייתי.
ככל ומגוריט הייתה מחליטה לממש דירות ולהקטין חוב זו הייתה הופכת להיות השקעה מעניינת אך האינטרס של חברת הניהול הוא להמשיך להגדיל את מצבת הנכסים ודמי הניהול אפילו במחיר של גיוס בדיסקאונט. עד שלא יהיה לפחות כיוון להצפת ערך לא עוברת.
