בית בכפר – שווי שוק 945 מ’.בית בכפר היא רשת דיור מוגן ותיקה לגיל השלישי, פועלת משנת 1988. החברה מפעילה 5 קמפוסים עם 883 יחידות דיור, ארבעה בבעלות מלאה ואחד במתכונת ניהול עבור גורם שלישי, ומתמקדת כולה בדיור מוגן בישראל. החברה מחזיקה גם צבר קרקעות ופרויקטים שצפויים להוסיף כ-641 יחידות דיור נוספות (הרחבה בכפר סבא, קמפוס חדש בבאר יעקב, קמפוס במודיעין ופרויקט באושה) כך שסך היחידות הפוטנציאלי מגיע לכ־1,524.
חלוקה למגזרים:
דיור מוגן פעיל בבעלות מלאה זה המגזר המרכזי והמעשי היחיד במונחי הכנסות. ארבעה בתי דיור מוגן בבעלות מלאה מייצרים כמעט את כל ההכנסות מדיירים, דמי אחזקה ושאר שירותים. שיעור התפוסה ההיסטורי גבוה מאוד, סביב 90 אחוז בשנים האחרונות, עם NOI בשיעור של בערך שני שלישים מההכנסות, נתון חריג לטובה ביחס לרוב נכסי הנדלן המניב. בתוך המגזר הזה החברה פועלת בשני מסלולי התקשרות עיקריים עם דיירים: מסלול פיקדון מסורתי ומסלול ליסינג ללא פיקדון. לפי המצגות והדוחות, בערך שליש מההסכמים שנחתמו בשנים האחרונות הם כבר במסלול ליסינג ודומיו, מה שמפחית תלות בפיקדונות ומוסיף הכנסות שוטפות.
הפעלה עבור צד שלישי (גינוסר) החברה מפעילה בית דיור מוגן נוסף, בסמוך לקיבוץ גינוסר, במתכונת הפעלה בלבד ללא בעלות על הנכס. ההכנסות כאן הן בעיקר דמי ניהול ותפעול. זה מגזר קטן משמעותית מהדיור המוגן בבעלות מלאה, תורם כמה אחוזים בודדים מהפעילות הכוללת אבל מגדיל את פריסת המותג ויכול לשמש כמודל לעסקאות הפעלה נוספות בעתיד.
ייזום ופיתוח פרויקטים חדשים החברה מחזיקה נדלן להשקעה בהקמה ומקדמות בגין נדלן בהקמה בסדר גודל של יותר מחמישית מסך נכסי הנדלן להשקעה שלה, בעיקר ההרחבה בכפר סבא והפרויקטים בבאר יעקב, מודיעין ואושה. מבחינת הכנסות זה כמעט לא משפיע כיום, אבל מבחינת שווי נכסים ופוטנציאל NOI עתידי זה כבר רכיב משמעותי בתמונה. אין כאן תלות בפרויקט יחיד, אלא כמה פרויקטים בינוניים שמאוזנים על פני מספר אתרים.
אירועים בולטים:
מרץ 2025 – פרסום הדוח התקופתי לשנת 2024. מהנתונים המצטברים בסיכומי הדוחות עולה שההון העצמי עולה לכ־1.15 מיליארד ש״ח, התזרים מפעילות שוטפת חיובי ומשמעותי, והרווח למניה נשאר חיובי גם בלי להניח שערוכי נדלן חריגים. מאי 2025 – תוצאות הנפקת סדרת אגח א' וכתבי אופציה 1. לפי פרסומים, בשלב המוסדי גייסה החברה כ־100 מיליון ש״ח, עם ביקושים של כ־300 מיליון, בריבית של כ־4.4 אחוז למח״מ ממוצע של כ־4.9 שנים. הכסף מיועד בעיקר להרחבת עסקי החברה ורכישת או פיתוח נכסים חדשים. ספטמבר 2025 – מצגת שוק ההון 2025. הנהלת החברה מסכמת את שנת 2024 והמחצית הראשונה של 2025, מדגישה שוב את האסטרטגיה: גידול הדרגתי במסלול הליסינג, פיתוח מדוד של פרויקטים חדשים, ושמירת מינוף נמוך סביב 20 אחוז מאזן, גם אחרי גיוסי החוב. אוקטובר 2025 – קבלת היתר חפירה ודיפון מותנה לפרויקט הדיור המוגן בבאר יעקב. זה אירוע משמעותי לציר הצמיחה העיקרי של החברה, כי הוא מעביר את הפרויקט לשלב ביצוע ראשוני ומקרב אותו לנקודה שבה יתחילו להירשם השקעות גדולות ובהמשך גם מכירות וכניסת דיירים.
מרץ 2026- דוחות שנתיים 2025:
הון עצמי 1.237 מיליארד ש:ח, מבחינת פוטנציאל תשואה, אם החברה תמשיך לשמור על תפוסות גבוהות, מינוף נמוך, ותדע להכניס לפעולה את הפרויקטים בבאר יעקב, מודיעין והרחבת כפ״ס בלי לחרוג מהתקציבים, יש סיכוי סביר לשילוב של צמיחה ב־NOI יחד עם העלאות דמי אחזקה, שיכולים להצדיק מכפיל גבוה יותר מהנוכחי ובכל זאת מדובר בחברה סולידית יחסית, ואני לא רואה מספיק אפסייד לא עוברת
בית בכפר – שווי שוק 1,000 מ’. עוסקת בהקמה תפעול והחזקה של דיור מוגן בישראל. בית בכפר מפעילה 5 בתי דיור בישראל, 4 בבעלותה ו-1 בתפעול, בנוסף לקרקעות נוספות.
מציעה "מסלול ליסינג", בו הדייר לא משלם תשלום ראשוני בגין פיקדון אלא רק דמי שכירות ודמי אחזקה. כ-66% מההסכמים החדשים נעשים במסלול ליסינג. היתרונות במסלול זה הם שהתשלום כולו צמוד למדד (ולא רק דמי האחזקה), הרווחיות התפעולית גבוהה יותר ואין חשיפה לעלייה בתוחלת החיים. החיסרון הוא שאין פלואוט שאפשר לעבוד איתו.
הרוב הגדול מהרווח מגיע משערוך נדל"ן להשקעה. בסך הכל חברה סולידית לא רעה אך בהתחשב ביעד התשואה שלנו – לא עוברת.
בית בכפר שווי שוק 804 מ'. עוסקת בהקמה תפעול והחזקה של דיור מוגן בישראל. בית בכפר מפעילה 5 בתי דיור בישראל, 4 בבעלותה ו-1 בתפעול, בנוסף לקרקעות נוספות. הון עצמי של כמעט מיליארד ש"ח. רווח שנתי גבוה שמגיע ברובו משערוך נדל"ן נדל"ן להשקעה.
נכון להיום כ-40% מהכנסות החברה הן ממסלול הליסינג והצפי הוא שזה יגיע ל50% מההכנסות ב2027 כאשר האסטרטגיה של החברה היא לשים דגש על המסלול הזה על חשבון מסלול פיקדון. מסלול הליסינג דומה במהותו הרבה יותר לנדלן מניב "רגיל" שבו עיקר הרווח מגיע משכירות ולא מהשקעות. היתרונות במסלול זה הם שהתשלום כולו צמוד למדד (ולא רק דמי האחזקה), הרווחיות התפעולית גבוהה יותר ואין חשיפה לעלייה בתוחלת החיים. החיסרון הוא שאין פלואוט שאפשר לעבוד איתו. נסחרת במכפיל הון 0.85. החזקות הציבור בבית בכפר הן 2.6% בלבד מה שמקשה מאוד על קניה ומכירה. לא עוברת.
בית בכפר שווי שוק 728 מ'. עוסקת בהקמה תפעול והחזקה של דיור מוגן בישראל. בית בכפר מפעילה 5 בתי דיור בישראל (4 בבעלות).
2 בתי דיור נוספים שמתוכננים לקום, האחד התחיל הקמה והשני צפוי להתחיל הקמה רק ב2023, פלוס הרחבה של בית קיים צפויים להוסיף עוד קרוב ל600 יח"ד ובסה"כ להגיע לכ1500 יח"ד ב2027.
בניגוד לחברות הדיור המוגן האחרות בית בכפר שמה במרכז את מסלול הליסינג שבו אין פיקדון בתחילת התקופה, אלא דמי שכירות צמודים למדד. היתרונות במסלול זה הם שהתשלום כולו צמוד למדד (ולא רק דמי האחזקה), הרווחיות התפעולית גבוהה יותר ואין חשיפה לעלייה בתוחלת החיים. החיסרון הוא שאין פלואוט שאפשר לעבוד איתו.
נכון להיום כ30% מהכנסות החברה הן ממסלול הליסינג והצפי הוא שזה יגיע ל50% מההכנסות ב2027.
הפלואוט של בית בכפר הוא 440 מיליון ש"ח. נסחרת במכפיל הון 0.76, הרוויחה תפעולית אחרי התאמות ואחרי מס כ32 מיליון ש"ח ב2022, שיפור ביחס לכ27 מיליון ב2021 וצפוי להמשיך לגדול בשנים הקרובות עם הגדלת כמות יח"ד והמשך מיקוד האנרגיה במודל הליסינג. החזקות הציבור בבית בכפר הן 2.6% בלבד מה שמקשה מאוד על קניה ומכירה. גבולי אבל עם אחזקות ציבור כאלה לא עוברת.
