ארגו פרופרטיז– שווי שוק 2.9 מיליארד. ארגו פרופרטיז היא חברת נדל״ן מניב הפועלת כמעט באופן מלא בגרמניה, עם פוקוס מובהק על נדל״ן למגורים להשכרה בערים לייפציג, דרזדן, מגדבורג והנובר. המודל העסקי בנוי על רכישת בנייני מגורים בשכונות טובות אך פחות ממומשות, השבחת הנכסים (שדרוג דירות, העלאת שכ״ד לאורך זמן), ניצול פוטנציאל העלאת דמי השכירות ביחס לחוק ולשוק, ובשלב שני בחלק מהנכסים – מעבר למכירה כדירות קונדו.
מעבר לפעילות המגורים, לארגו יש חשיפה מצומצמת למשרדים ושטחי מסחר בברלין (אלדנר ועוד), בעיקר כנכס בפיתוח/השבחה, אבל נכון להיום הנדל״ן המניב למגורים הוא הליבה המוחלטת של החברה.
מגזרי פעילות (לפי סוג נכס, בפועל החברה מדווחת כמגזר אחד)
1.נדל״ן למגורים להשכרה במזרח גרמניה – זה המגזר המרכזי, כ־97% משווי הנדל״ן להשקעה וזכויות הבנייה של הקבוצה. הפורטפוליו כולל כ־4.7-4.8 אלף יח״ד להשכרה, רובן בבנייני מגורים בשכונות עירוניות בלייפציג ודרזדן, עם תפוסות סביב 95-97%.
2.משרדים ומסחר בפיתוח (בעיקר ברלין) – בניין משרדים עיקרי (Eldenaerstr בברלין) ועוד נכס קטן, מהווים יחד בערך 3% מהנכסים. המגזר הזה תורם חלק קטן מהשווי ומהשכירות אבל מוסיף גיוון, ומעמיד את החברה גם מול שוכרי משרדים ארוכי טווח.
ארגו מסתמכת על פוטנציאל גבוה לעליית שכר דירה בתחלופת דיירים – סביב 50%, מה שיוביל גם לעליית ערך עם הזמן:
כשהמודל עובד היטב ארגו מסוגלת לחלץ את כל ההון העצמי שהיא משקיעה בפרויקט תוך כ-4 שנים:
בגרמניה יש מגבלה על העלאת שכר דירה לדייר קיים אך עם הזמן דיירים מתחלפים באופן טבעי כך שתמורת השכירות עולה עם הזמן.
לארגו תחום פעילות נוסף של פרצלציה ומכירת דירות ללקוחות קצה, והיא מפרסמת רווח צפוי בפעילות. עם זאת אם הבנתי נכון אלה אותן דירות שמושכרות למעשה וספק אם נכון להפריד את תחום הפעילות. מה שכן- מבחינה תזרימית ברור שזה הרבה יותר מוחשי משערוכים.
מרץ 2026 – במהלך חודש פברואר התקשרה החברה ב-13 עסקאות חדשות לרכישת ב-152 יחידות דיור בשטח כולל של כ-10,154 מ"ר. העלות הכוללת של נכסים אלו נאמדת בכ-22.4 מיליון אירו
סיכום וניתוח
הון עצמי 498 מ' אירו עם "צבר רווח גולמי צפוי" של 1.28 מיליארד אירו:
מכפיל הון 1.6 עם תשואה על ההון של כ-16%.
חברה סולידית ולא רעה שעשויה לעשות תשואה שנתית מכובדת, אך אני לא בטוח שהיא תעמוד ביעד התשואה שלנו, ואיני מכיר מספיק את השוק הגרמני כדי לחזות את הצפי. לפי מה שאני רואה צפי הצמיחה בגרמניה לא גבוה כרגע. לא עוברת.
ארגו פרופרטיז – שווי שוק 2,000 מ’. חברה זרה העוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים איכותיים (מיועדים לעשירונים הגבוהים) בגרמניה, במרכזי הערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג. נסחרת במכפיל 1.4 על ההון העצמי (410 מ’ אירו). הפסידה בשנת 2023 44 מ’ יורו בגין שערוכים שליליים של נכסים ועליית שיעור ההיוון.
ארגו מסתמכת על פוטנציאל גבוה לעליית שכר דירה בתחלופת דיירים – סביב 50%, מה שיוביל גם לעליית ערך עם הזמן:
כשהמודל עובד היטב ארגו מסוגלת לחלץ את כל ההון העצמי שהיא משקיעה בפרויקט תוך כ-4 שנים:
בגרמניה יש מגבלה על העלאת שכר דירה לדייר קיים אך עם הזמן דיירים מתחלפים באופן טבעי כך שתמורת השכירות עולה עם הזמן.
לארגו תחום פעילות נוסף של פרצלציה ומכירת דירות ללקוחות קצה, והיא מפרסמת רווח צפוי בפעילות. עם זאת אם הבנתי נכון אלה אותן דירות שמושכרות למעשה וספק אם נכון להפריד את תחום הפעילות. מה שכן- מבחינה תזרימית ברור שזה הרבה יותר מוחשי משערוכים.
הון עצמי 1.9 מיליארד ש"ח. חברה סולידית ולא רעה שעשויה לעשות תשואה שנתית ממוצעת מכובדת, אך אני לא חושב שהיא עומדת ביעד התשואה שלנו אלא אם יהיה שערוך משמעותי מחדש של המניה. למעקב.
ארגו פרופרטיז– שווי שוק 1,223 מ'. חברה זרה העוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים איכותיים (מיועדים לעשירונים הגבוהים) בגרמניה, במרכזי הערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג. נסחרת במכפיל 1 על ההון העצמי (1,320 מ' ש"ח).
הפסידה בשנת 2023 44 מ' יורו בגין שערוכים שליליים של נכסים ועליית שיעור ההיוון.
ארגו מסתמכת על פוטנציאל גבוה לעליית שכר דירה בתחלופת דיירים – סביב 45%, מה שיוביל גם לעליית ערך עם הזמן. כשהמודל עובד היטב ארגו מסוגלת לחלץ את כל ההון העצמי שהיא משקיעה בפרויקט תוך כ-4 שנים:
בגרמניה יש מגבלה על העלאת שכר דירה לדייר קיים אך עם הזמן דיירים מתחלפים באופן טבעי כך שתמורת השכירות עולה עם הזמן.
אם ניקח תשואת שכר דירה נוכחית של 4%. עליה ממוצעת של כ-9% בשכר הדירה מנכסים זהים בשנה ויחד עם מינוף של כ-50% בריבית ממוצעת של כ-2.5% אנחנו מגיעים לתשואה מייצגת על ההון של 23.7%
כלומר ככל וההנחות יתקיימו וככל ולא יהיו שינויים בשיעור ההיוון, ארגו צפויה להציג רווח של כ-300 מ' ש"ח בשנה מייצגת (כולל שערוכים). בשווי הנוכחי – למעקב.
ארגו פרופרטיז– שווי שוק 833 מ'. חברה זרה העוסקת ברכישה, ניהול והשבחה של מבני מגורים איכותיים (מיועדים לעשירונים הגבוהים) בגרמניה, במרכזי הערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג. נסחרת במכפיל 0.59 על ההון. קיים פוטנציאל העלאת שכ"ד של כ47% בעקבות תחלופת דיירים לאחר תהליכי פרצלציה שיבטלו זכויות הגנה לדיירים שהתגוררו בנכס טרום הפרצלציה. נכסי החברה משוערכים כנכס מניב ולכן פוטנציאל השווי ממכירת הדירות כקונדו (דירות שימכרו בשוק החופשי לדייר הסופי) אינו בא לידי ביטוי בדוחות הערכות השווי של נכסי החברה ובדוחותיה הכספיים. לפי דוח מחקר של סיטיבנק הפרמיה מעל שווי השוק (שווי IFRS כנכס מניב בלבד) מפעילות קונדו בשוק הגרמני נעה בין %40 ל-%60.
ארגו הרוויחה תפעולית מהשכרת הנכסים כ7.7 מיליון אירו, בנטרול הוצאות מימון הרווח מצטמק ל2 מיליון אירו בלבד לפני מס. בנוסף לכך יש רווחי שיערוך של 27 מיליון אירו ברמה השנתית אבל ברבעון הרביעי כבר היה שיערוך מטה של 7.3מ'.
אני לא אוהב את הסיכון של נדל"ן בחו"ל שמנוהל על ידי ישראלים. והמודל העסקי בנוי ברובו על השבחת הנכסים ומכירה/השכרה במחיר יקר יותר, מאחר ואין לי את הכלים להעריך את המשמעות של סביבת הריבית הנוכחית על שוק הדיור הגרמני ובגלל החשש משיערוכים מטה. לא עוברת.
