נתונים פונדמנטליים
בוליגו קפיטל – שווי שוק 580 מ’. בוליגו קפיטל היא GP ציבורית ישראלית שמשמשת כשותף כללי ומנהל השקעות עיקרי בפלטפורמות נדל״ן בארה״ב, בעיקר בתחומי מקבצי דיור, לוגיסטיקה, תעשייה, בתי אבות ומרכזים מסחריים. החברה מגייסת הון ממשקיעים כשירים, פמילי אופיס וגופים מוסדיים בארץ ובעולם, ומשקיעה לצד המשקיעים כשותף כללי וכשותף מוגבל בכל אחת מהפלטפורמות.
מודל ההכנסות מבוסס בעיקר על עמלות ניהול שוטפות, עמלות ארגון עסקה וגיוס הון, דמי הצלחה (carry) במימושים מוצלחים, ותשואה על השקעות ההון העצמי של בוליגו כ-LP/GP. זה מודל נכסי -קל יחסית: המאזן קטן, רוב הערך הוא בזכויות בניהול ובפוטנציאל דמי הצלחה עתידיים על נכסים מחוץ למאזן.
בוליגו ניהלה נכון לסוף 2025 3.5 מיליארד דולר בנכסים (כולל מינוף),
החלוקה המהותית היא לפי סוגי נכסים מנוהלים בארה״ב:
1.מקבצי דיור (Multifamily)
ליבת הפעילות. מקבצי מגורים להשכרה, בעיקר בדרום מזרח ודרום ארה״ב, עם מאות יחידות דיור בכל קומפלקס. זהו המוקד המרכזי של הפלטפורמות, ומהווה כ-56% מהיקף ההשקעות המנוהלות לפי העלות.
2.מרכזים מסחריים
מרכזים קהילתיים/שכונתיים בארה״ב, בדרך כלל צמודי סופרמרקטים ורשתות שירותים. מהווים בערך 15% מההשקעות המנוהלות.
3.בתי אבות ודיור לגיל השלישי (Senior Housing)
נכסי דיור מוגן ובתי אבות בארה״ב, עם דגש על שווקים בעלי ביקוש דמוגרפי חזק. שני מגזרים אלו (Senior ו-Industrial) יחד סביב 20% מההשקעות, כל אחד בערך 11% מהעלות.
4.תעשייה ולוגיסטיקה
מרכזים לוגיסטיים ונכסי תעשייה קלה, עם חוזי שכירות ארוכי טווח יחסית ושוכרים עסקיים. מהווים נתח דו־ספרתי מההשקעות (סדר גודל 11%).
5.אחרים (משרדים, Student Housing, Medical Office וכו׳)
סל קטן של נכסים שאינם אחד מארבעת הליבות (משרדים בלונדון/ברמינגהם, סטודנטים, נכסי בריאות). יחד הם כ-7% מההשקעות המנוהלות.
אירועים מהותיים מ-2025:
אפריל 2025 – דוח מרכז לחודש אפריל 2025: השלמת עסקה לרכישת מקבץ הדיור Rock Ledge בקולורדו (252 יח״ד) שהחברה דווחה עליו מוקדם יותר השנה.
מאי 2025 – פרסום דוח רבעון 1 2025: ההכנסות ברבעון היו סביב 3.9 מ׳ דולר, כמעט ללא צמיחה מול רבעון 1 2024, אך הרווח הנקי ירד לכ-0.17 מ׳ דולר בלבד, כך שהרווחיות נשחקה משמעותית. השנה התחילה חלש מבחינת שורת הרווח, למרות שצבר ההשקעות ממשיך לגדול.
יוני 2025 – דוח מיידי על התקשרות בעסקה למכירת מקבץ דיור Tribute בדרום קרוליינה (268 יח״ד). מדובר במימוש משמעותי של מקבץ דיור, עם פוטנציאל לדמי הצלחה והחזר הון למשקיעים ול-GP
יולי 2025 – דוח מרכז על עסקי החברה בחודש יוני 2025 (פורסם ביולי): עדכון מרוכז על סטטוס עסקאות, מימון לנכסים ושינויים בשווי ההשקעות. הדוח מדגיש סביבת שוק מורכבת אבל מצביע על המשך פעילות מימושים וגיוסים במקביל.
ספטמבר 2025 – דוח מיידי על התקשרות למכירת מקבץ דיור Ironwood (280 יח״ד) בדרום קרוליינה בתמורה לכ-64 מ׳ דולר, יחד עם דוח מרכז לחודש אוגוסט. מימוש כזה הוא אירוע מהותי עם פוטנציאל להכנסות דמי הצלחה
ספטמבר 2025 – דוח מיידי על ביטול עסקת מכירת מקבץ הדיור Tribute, בעקבות כשל של הרוכשת בהעמדת מימון.
אוקטובר 2025 – דוח מיידי על התקשרות בעסקאות מכירה נוספות, כולל מקבצי הדיור Waterleaf at Neely Ferry I+II (סה״כ 384 יח״ד). לפי הודעת החברה מדובר במימושים הראשונים ב-2025 שהושלמו בפועל, עם משמעות לדמי הצלחה
אוקטובר 2025 – דוח מרכז על עסקי החברה באוקטובר 2025, כולל השלמת עסקאות מכירה והמשך התקדמות בצינור המימושים. הדוח מסכם חודשים עם פעילות אקזיטים אינטנסיבית יחסית.
מרץ 2026 – הסכם למכירת מרכז מסחרי בטמפה פלורידה תמורת 16מ$
מרץ 2026 -דוח שנתי 2025. 26 מ' דולר במזומן. סיכמה את השנה עם הכנסות של 12 מ' דולר, בדומה ל-2024. רווח נקי של 5.5 מ' דולר ב-2025.
גידול בהיקף הנכסים המנוהלים ל-3.5 מיליארד ש"ח.
סיכום וניתוח
בוליגו היא פלטפורמת GP ציבורית יחסית ייחודית בשוק הישראלי, עם פריסה רחבה במקבצי דיור בארה״ב, קרנות חוב, SFR ונכסים משלימים.
תנאי שוק הנדל"ן בארה"ב ממשיכים להיות מאתגרים, ונראה שהריבית לא צפויה לרדת משמעותית בקרוב.. לא עוברת.
בוליגו קפיטל – שווי שוק 410 מ’. עוסקת בארגון עסקאות רכישה והקמה של נדל”ן מניב בארה”ב. בוליגו, כמו אלקטרה נדל"ן, היא למעשה GP סחיר בשותפות להשקעה בנדל”ן בארה”ב. משקיעים שמים אצלה כסף ובוליגו עושה את ההשקעות בתמורה לדמי ניהול ודמי הצלחה.רוב ההשקעות של בוליגו הן במקבצי דיור.
המודל העסקי של בוליגו:
מבנה ההכנסות בשנים האחרונות:
ניתן לראות מאז 2022 ירידה ניכרת בדמי ההצלחה מתוך ההכנסות.
בוליגו מעריכה שההון המנוהל הנוכחי יניב דמי הצלחה עתידיים בין 103-132 מ’ דולר.
דוח רווח והפסד:
ובחלוקה לרבעונים:
הון עצמי 66 מ' דולר.
ירידה בהתחלות הבנייה בארה"ב, יחד עם ירידת ריבית, יעשו טוב לבוליגו. מנגד – נראה בחודשים האחרונים שהריבית דווקא ממאנת לרדת והיקף עסקאות הנדל"ן נותר נמוך. כל עוד המצב הנוכחי נמשך הרווח של בוליגו נמוך מאוד. לא עוברת.
בוליגו – שווי שוק 485 מ'. עוסקת בארגון עסקאות רכישה והקמה של נדל"ן מניב בארה"ב. בוליגו היא למעשה GP סחיר בשותפות להשקעה בנדל"ן בארה"ב. משקיעים שמים אצלה כסף ובוליגו עושה את ההשקעות בתמורה לדמי ניהול ודמי הצלחה.רוב ההשקעות של בוליגו הן במקבצי דיור.
המודל העסקי של בוליגו:
בוליגו מעריכה שההון המנוהל הנוכחי יניב דמי הצלחה עתידיים של 93-127 מ' דולר.
מכיוון שעל פי הדוחות כל הרווח מגיע למעשה מדמי הצלחה ואפילו לא כל דמי ההצלחה מתגלגלים לשורה התחתונה אני חושב שבוליגו במחיר הנוכחי לא זולה. יהיה צריך לבחון אותה שוב אם יהיה שינוי ניכר בריבית והתעוררות בשוק הנדל"ן בארה"ב. לא עוברת.
בוליגו – שווי שוק 608 מ'. עוסקת בארגון עסקאות רכישה והקמה של נדל"ן מניב בארה"ב. בוליגו היא למעשה GP סחיר בשותפות להשקעה בנדל"ן בארה"ב. משקיעים שמים אצלה כסף ובוליגו עושה את ההשקעות בתמורה לדמי ניהול ודמי הצלחה.רוב ההשקעות של בוליגו הן במקבצי דיור.
מחירי הדיור בארה"ב פשוט זינקו מאמצע 2020 עד אמצע 2022 אך מאז חלה ירידה מסוימת שאולי תעיב על תוצאות העתיד. בינתיים שנת 2022 הסתכמה ברווח שיא של 19 מ' דולר, כלומר מכפיל רווח 6.
עם זאת כמעט כל הרווח מגיע מדמי הצלחה של 17 מ' דולר.
האם ניתן לסמוך על המשך השבחות וקבלת דמי הצלחה? בטווח ארוך יותר אני מניח שכן. כמו כן לדעתי הבלאגן בארץ רק ידחוף משקיעים להשקעות כאלה. למעקב.
הערות אישיות
התחברו כדי לכתוב הערות אישיות