אינטו

שדה נדל"ן – שווי שוק 145 מש"ח. שדה נדל"ן נמצאת בשליטת יוני שדה, ישראלי אשר היגר לפני כ-20 שנה לארה"ב ועשה את הונו שם מעסקאות נדל"ן, אך נציין כי חזר לישראל זמנית לאחר השביעי באוקטובר לעשות מילואים בגיל 40 כחייל קרבי. החברה היא יזמית נדל"ן הממוקדת באזור טקסס ובעיקר ביוסטון ודאלאס. זהו האזור בו יוני שדה מתמחה בעסקיו הפרטיים בנדל"ן ובו עשה את הונו, כך שהוא מוכר גם לגופי המימון הפועלים באזור, גופי התכנון, הביקושים השונים באזורים השונים במדינה וכו'. טקסס היא הכלכלה השנייה בגודלה בארה"ב, ומדינה בה המסגרת הרגלוטורית מקלה על יזמים לפעול.

שדה נדל"ן היא יזמית הפועלת בכל שרשרת הערך. מרכישת הקרקע, התכנון, דרך גוף ביצוע בתוך החברה ועד לחברת תיווך בבעלותה המטפלת בנושא של מכירת הנכסים או השכרתם.

לשדה נדל"ן יש כיום מספר פרויקטים אשר צפויים להניב לה הכנסות הכל מרבעון 2/2026:

• בתי יוקרה למכירה. הכנסות של 117.6 מיליון דולר עם רווח גולמי (חלק החברה) של כ-18 מיליון דולר
• יזמות דירות למכירה. החברה מחזיקה 2 קרקעות עליהם היא מתעתדת להקים שני פרויקטים של מגדלים (110-120 דירות). הפרויקט צפוי להתחיל שיווק ברבעון 2 של 2026 ותחילת הבנייה צפויה ברבעון 2 של 2027. מסירת הדירות צפויה בחציון 2 של 2030. היקף עלויות הבנייה של 2 הפרוייקטים צפוי להיות בסביבות 305 מיליון דולר והוא צפוי להניב הכנסות של 500 מיליון דולר ורווח כולל של 165 מיליון דולר.
• יזמות דירות להשכרה. החברה מחזיקה 2 קרקעות נוספות אשר היא מתעתדת לבנות בהן 2 מגדלים בני 25 קומות לצורך השכרה. תחילת הבנייה צפויה להיות ברבעון 3-4 של 2026, ואכלוס ברבעון 4 של 2030. עלויות הבנייה צפויות לעמוד על 232 מיליון דולר, והשווי ההוגן של שני הפרוייקטים בסיומה צפוי להיות כ- 388 מיליון דולר, כלומר רווחי שערוך של כ-150 מיליון דולר. NOI צפוי בסיום הפרוייקטים כ-19.4 מיליון דולר
• עסקה מעניינת וייחודית של רכישת מגדל מגורים של 254 דירות המושכר כיום ב-93 אחוז תפוסה במחיר ממוצע של 3,700 דולר לדירה. המגדל יירכש ב-123 מיליון דולר, כאשר החברה מתכננת להרוס את 254 הדירות הקיימות ולבנות במקומן 130 דירות יוקרה, תוך שיפוץ והשכרה במקביל, כך שגם ייכנס תזרים משכירות וגם ממכירת הדירות החדשות. התכנית של החברה היא לכסות יחסית מהר את המימון ממכירת חלק מהדירות ולאחר מכן להנות מתזרים גבוה. היקף העלויות הכולל של הפרוייקט יעמוד על כ-191 מיליון דולר וצפי ההכנסות ממנו עומד על כ-410 מיליון דולר, כלומר רווח גולמי של כ-220 מיליון דולר. 

ראיון עם המנכ"ל יוני שדה לגבי העסקה והתכניות לגביה בביזפורטל.

החברה הנפיקה לראשונה אג"ח בסכום של כ-94 מש"ח בחודש מרץ 2026 אשר מיועד לרכישת מגדל המגורים ביוסטון בלבד. החברה תשעבד למחזיקי האג"ח את המגדל בשיעבוד שני אשר יהפוך לשיעבוד ראשון לאחר החזרת החוב הבכיר שיעשה כאמור מתוך התגמולים ממכירת הדירות.

אירועים בולטים

נובמבר 2024 – יהונתן שדה נכנס להשקעה בחברה דרך הלוואה המירה שהופכת אותו לבעל שליטה, הדירקטוריון מאשר שינוי שם לשדה נדלן והרחבת הפעילות מברוקר פינטק לחברת ייזום ונדלן מניב בארה״ב.
ינואר 2025 – פרסום בעיתונות הכלכלית על השתלטות שדה על אינטו, מינויו למנכ״ל ואישור תוכנית אסטרטגית להתמקדות בייזום נדלן בטקסס, שינוי שם והקמת זרוע תיווך מקומית.
פברואר ויוני 2025 – רכישה של שני נכסים מניבים בייעוד תעשייה ביוסטון דרך SADE Industrial 1 ו־2, בהיקף השקעה של כ־24 מ׳ דולר ומינוף בנקאי של כ־10 מ׳ דולר, מה שמייצר לחברה זרם NOI ראשון ומגזר נדלן להשקעה נפרד.
אוקטובר 2025 – השלמת עסקה לרכישת שלוש קרקעות במרכז יוסטון להקמת מתחמי Multifamily, בשווי הוגן של כ־42.3 מ׳ דולר ובעלות השקעה עתידית מוערכת של כ־400 מ׳ דולר. לצורך העסקה החברה מגייסת כ־16.6 מ׳ דולר הון (רובו מבעל השליטה) ומקבלת מימון מוסדי ייעודי.
אוקטובר 2025 – דיווח על השלמת רכישת הקרקעות למתחמי המגורים להשכרה ביוסטון, סיווגן כנדלן להשקעה והחלטת הדירקטוריון להחזיק בהן כנכסים מניבים לאחר הבנייה, כך שהחברה משנה את מודל ההכרה בהכנסות מרווח יזמי לרווחי שערוך עתידיים.
אוגוסט 2025 – דיווח על רכישת קרקע ביוסטון בכ־6.4 מיליון דולר וחתימה על הסכמי הלוואה מלווים לעסקה. 
דצמבר 2025 – מצגת משקיעים מעודכנת שמרכזת את הצבר: 1,164 יחידות דיור בהקמה ותכנון בעלות כוללת של כחצי מיליארד דולר, עם דגש על מעבר מיזמות בתים למכירה לכיוון מתחמי Multifamily להשכרה ארוכת טווח.

סיכום וניתוח

חברה עם יזם מנוסה הפועל באזור בו יש לו ניסיון וידע, המחזיקה בכל שרשרת הערך וההון העצמי שלה צפוי לעלות באופן משמעותי בשנים הקרובות כאשר הרווח הגולמי רק מהפרויקטים הנ"ל אמורים להכניס לה (רק חלק החברה) באזור 604 מיליון דולר (כ-1.9 מיליארד ש"ח לפי השער היום). מזה אמורים להוריד כמובן הוצאות מימון, שיווק והנה"כ אך ביחס לשווי החברה היום נראה שההון העצמי שלה יהיה גבוה ממנו בהרבה גם אחרי ההורדות הללו, וינבע הן מרווחים ממכירת בתי היוקרה והדירות, הן מרווחים מהשכרת דירות והן מרווחי שערוך. סחירות נמוכה. בינתיים – למעקב 

אינטו (לשעבר נלה דיגיטל)– שווי שוק 26 מ’. עוסקת בהפעלת פלטפורמת השקעות מתחום הפינטק, וכן בהפעלת חנויות פופ-אפ ואי-קומרס. הפעילות של אינטו תלויה בגיוס משקיעים להשקעות נדל"ן בארה"ב. משכך, היא נהנית מריבית נמוכה בשני מובנים – גם נותן למשקיעים פחות אלטרנטיבות כמו קניית אג"ח מה שמושך אותם להשקעות נדל"ן וגם ריבית נמוכה מעוררת את שוק הנדל"ן היחסית רדום בארה"ב. מאז עליית הריבית בהחלט מורגש שהתקופה מאתגרת יותר אך כיום הריבית בארה"ב צפויה להיות בדרך מטה. 

כרגע 'כלואים' דמי הצלחה של אינטו בהשקעות נדל"ן בארה"ב שאינטו עוד לא מומשה מה שגרם להפסד (מתואם הוצאות הנפקה) של כ-2 מ' דולר ב-2023. ככל והריבית תרד ושוק הנדל"ן בארה"ב יתעורר בהחלט יכול להיות מעניין. בינתיים לא עוברת. 

נלה דיגיטל קומרס – שווי שוק 15 מ’. עיקר הפעילות של נלה כרגע היא החזקת חנויות פופ-אפ באמצעות כ-50% ב-REPOP אשר גייסה ב-2021 לפי שווי של 12 מ' אך לא ניתן לדעת בכמה הייתה מגייסת כיום בשוק קשה יותר.  

בנוסף לנלה יש 11.2 מ' במזומן אך פחות מכך בסולו.. 

נלה הודיעה על מיזוג עם חברת iintoo תמורת 75% מהון המניות. עדיין לא פורסמו פרטים מלאים ומכיוון שאני דירקטור בנלה איני יכול להתעמק בכך עד שיפורסמו פרטים נוספים. בינתיים, מכיוון שאני מתייחס רק למידע פומבי, אין מספיק מידע כדי להתקדם עם הניתוח של iintoo שתהווה 75% מהפעילות ולכן בשלב זה – לא עוברת.