ווי-בוקס נדל”ן

ווי-בוקס נדל” ן(וויי-בוקס | וויבוקס | וויי בוקס | YBOX | ויבוקס) -שווי שוק 315 מ׳. חברת ייזום נדלן שמתמקדת במגדלים ומתחמים משולבים בתל אביב וסביבתה, לצד פרויקטי מגורים ונדלן מניב למשרדים, מסחר ומלונאות. החברה פועלת דרך חברות בנות בפרויקטים גדולים ומורכבים, ובשנים האחרונות הכניסה שותפים חזקים כמו תשובה, פתאל ודמרי בפרויקטים מרכזיים. 

מגזרי פעילות

מגזר 1 – YBOX התחדשות עירונית – פרויקטים של פינוי־בינוי ותמא באזורי ביקוש, בעיקר תל אביב וגוש דן. זה המנוע העיקרי של הערך העתידי, עם צבר יחידות דיור גדול וארוך טווח. 
מגזר 2 – YBOX מגורים – פרויקטי בניה למגורים על קרקעות רגילות או עסקאות קומבינציה מחוץ להתחדשות עירונית, למשל אשדוד על הים ופרויקטים נוספים בחוף ובמרכז.
מגזר 3 – YBOX מניבים – נדלן מניב למשרדים, מסחר ומלונאות, כולל מגדל גת רימון בתל אביב והבית הסקוטי ביפו. המגזר קטן יותר יחסית לייזום מגורים אבל נותן פוטנציאל להכנסות שוטפות ועסקאות מימוש נקודתיות.

אירועים בולטים 

בינואר 2024, יצחק תשובה ובנו אלעד השקיעו 20 מיליון שקל ב-YBOX, תמורת 10.2% מהחברה. השקעה זו מצטרפת להשקעתו של המלונאי דוד פתאל, שרכש בשנת 2022 כ-10% מהחברה. 

יולי 2025 – החברה רוכשת 50 אחוז מחברת ההתחדשות העירונית דמרי בעיר לפי שווי של כ־116 מ ש"ח, ומדווחת כי לאחר העסקה הצבר בתחום ההתחדשות העירונית יעמוד על כ־4,750 יחידות דיור. במקביל מדווחת על מכירת כ־1,900 מ"ר משרדים במגדל גת רימון תמורת כ־52 מ ש"ח כחלק ממקדמי המימוש של הפרויקט.
יולי 2025 – החברה מוכרת מחצית מזכויותיה במלון גת רימון לרשת מלונות פתאל. העסקה מנזילה חלק מערך הנדלן המניב, מכניסה שותף חזק ומקטינה סיכון פרויקטלי.
אוגוסט 2025 – רכישת זכויות להקמת מגדל מגורים בפרויקט אשדוד על הים תמורת כ־131 מ ש"ח. מדובר בקרקע חוף אטרקטיבית עם זכויות לכ־109 יחידות דיור, שמוסיפה לחברה פרויקט מגורים משמעותי מחוץ לתל אביב.
מרץ 2026 – דוחות שנתיים 2025:

סיכום לפי הקריטריונים שלנו

הון עצמי 438 מ' ש"ח עם יעד במצגת להגיע למיליארד ש"ח הון עצמי ב-2030.

צבר מכובד של פרויקטים בהתחדשות עירונית ובמגדלים מורכבים, שותפויות רבות, כמה סדרות אגח, כתבי אופציה ואפשרויות להמרה.

מכפיל הון 0.7, התמחור במכפיל הון נמוך האמנם לאופי הפעילות של החברה ויחס הסיכון שקיים כאן ווי-בוקס לא נראת לי מספיק מעניינת, יכול להיות שזה זול אך גם מסוכנת  מדיי. לא עוברת. 

ווי-בוקס נדל”ן – שווי שוק 281 מ׳. עוסקת בביצוע פרויקטי נדל״ן. 

רווח גולמי צפוי כולל של כ-1 מיליארד ש"ח, נסחרת במכפיל ההון מהנמוכים בענף. לא מתלהב מהנטיה של ווי בוקס להנפקות הון חוזרות אך לפחות בעלי השליטה משתתפים באופן מלא. גייסה בפברואר 39 מ' ש"ח כך שההון העדכני הוא כ-442 מ' והדיסקאונט הוא כ-35% על ההון. הבעיה העיקרית היא שאין כל כך פרויקטים לשנה-שנתיים הקרובות ושגיוסי ההון שהחברה עושה למעשה 'סוגרים' את הדיסקאונט. למעקב. 

ווי-בוקס נדל”ן – שווי שוק 183 מ׳. עוסקת בביצוע פרויקטי נדל״ן. הון עצמי 366 מ' – דיסקאונט של 55% על ההון העצמי, וזה עוד לפני רווח של 40 מיליון שווי-בוקס צפויה להכיר ממכירת קרקע בחדרה.
החברה מצפה להגיע להון עצמי של 950 מיליון ש"ח בסיום הפרויקטים הקיימים.

ירידה חדה בפעילות בשנת 2022. ללא שערוך נדל"ן להשקעה ווי בוקס הייתה הפסדית ב-3 השנים האחרונות ואני לא בטוח שאפשר להאמין לשערוכים.

לדעתי חלק עיקרי בסיבה לתמחור הנמוך הוא פרויקט בית רומנו:

כפי שניתן לראות ווי בוקס השקיעה 614 מ' (200 מ' בהון עצמי) בפרויקט עם צפי הכנסות של 719 מ' – כלומר צפי רווח גולמי של 105 מ' בלבד (14% גולמי) וזה עוד בהנחה שווי בוקס תצליח למכור במחיר של 75,000 ש"ח למ"ר כולל מע"מ. אני, לכל הפחות, ממש לא הייתי בונה על זה. בהתחשב בעלויות המימון, באינפלציה ובמצב הפוליטי אני חושב שיש סיכוי סביר שווי בוקס תתקשה עם הפרויקט ואף תפסיד בו כסף ובהתחשב בהיקף ההשקעה זה עשוי לסכן את החברה כולה. לא עוברת.