חג׳ג ייזום נדל”ן

חג׳ג ייזום נדל”ן/ חג'ג נדל"ן  –  שווי שוק 1,289 מ׳. החברה עוסקת בתחום הנדל"ן היזמי, ארגון קבוצות רכישה, מלונאות, שותפה בשליטה ב"רני צים מרכזי קניות" ומחזיקה ב30% מחברת ההתחדשות העירונית "חג'ג צים נדל"ן".

אירועים בולטים

ביוני 2025 השלימה החברה את הרכישה של המגרש בו זכתה בשדה דב ויצאה במהלך שיווק מהיר, נכון לנובמבר 2025 מכרו 119 מתוך 350 דירות בפרויקט.
ביולי 2025 אושרה התבע של המלון במרינה הרצליה אשר הכפילה ב5 את הזכויות שהיו במגרש לפני, עלות למ"ר לפני היטל השבחה ודמי היתר 1,680 ש"ח בלבד כאשר ברור שזה שווה יותר, בספרים לא עדכנו את השווי של הקרקע לאחר אישור התבע החדשה וכנראה שהיא שווה בערך 200 מ' יותר מבספרים.
בינואר השנה דיווחה כי מנהלים משא ומתן למכירת הקרקע בשד"ל ב164 מ' יותר מהשווי בספרים(חלק חג'ג 50%), עוד דיווחה בינואר כי הקימה חברת התחדשות עירונית שכבר מקדמת 3 פרויקטים גדולים בשותפות עם גקי בן זקן .
פעילות הנדל"ן למגורים של חג'ג ממוקדת מאוד בתל אביב שבתקופה הזו קשה מאוד למכור שם דירות. לחברה היסטוריה של ניצול הזדמנויות מרכישת הקרקע בבבלי במשבר הקורונה מיצחק תשובה עד להשקעה ברני צים מרכזי קניות לאחר שנחנק מהריבית והוצאות המימון שעלו.

מאז שנכנסו שותפים עם רני צים האיש ברני צים מרכזי קניות החברה השווי של החברה זינק משמעותית ועד כה נראה כי מדובר ברכישה משתלמת כאשר עידו חג'ג פעיל מאוד בחברה והוביל אותה במחזור החוב בהצלחה ובכך גרם להפחתת הריביות שמשלמת החברה.

ב-2024 עם רכישת 30% מחברת ההתחדשות העירונית של עדי צים צמצמה חג'ג את התלות שלה בשוק התל אביבי ונראה גם שנכנסה להשקעה בשווי יחסית זול בטח ביחס לתמחורים שמקבלות החברות מהתחום שנסחרות בבורסה.

רווח גולמי שנותר להכרה מפרויקטים בשיווק/ביצוע עומד על … ונראה כי תוכל להרוויח בקצבים יפים במידה ויצליחו לשווק את מלאי הדירות שבביצוע.

חג'ג' נראית זולה ביחס להון העצמי וצבר הפרויקטים, כנראה על קושי דירות בתל אביב.  לדעתי חג'ג' עשויה להיות השקעה לא רעה. גבולי – למעקב.

יסודות איתנים – שווי שוק 60 מ'. הונפקה במרץ 2025( אך מדווחת כבר מ-2022, יש שם אג"ח נסחר מאז).  עוסקת בייזום פרויקטי בניה למגורים,התחדשות עירונית, ובנדל"ן להשקעה. 

באוקטובר 2025 הנפיקה בדרך של הקצאה פרטית לאיש העסקים נפתלי שמשון בפרמיה של עשרות אחוזים על מחיר המניה, תמורת ההנפקה הסתכמה ב-12.5 מ' ש"ח. לשמשון פעילות מרכזים מסחריים גדולה וסביר שידע לתמוך בפעילותה של יסודות בתחום. לשמשון החזקה של 7.5% בלהב אל.אר לאחר שנכנס להשקעה בה ב-2016 כאשר עוד הייתה שווה עשרות מיליונים בלבד(גם אז אגב רכש בפרמיה של עשרות אחוזים). שמשון מחזיק גם ב-10% מחג'ג אירופה לאחר שהשקיע בה ב-2021 אך היא לא הייתה השקעה שהניבה משהו מאז.

בתחום הנכסים המניבים לחברה פעילות בעיקר בצפון הארץ כאשר היא שותפה כיום ב-3 נכסים מניבים ועוד 1 שבביצוע, מדובר בהיקפים קטנים של מתחמים בגודל 1,000-2,000 מ"ר אך בתכנון יש לחברה שותפות ב-2 קרקעות מהותיות:

1. 50% מקרקע במגדל העמק בהליכי תכנון למרכז מסחרי בהיקף 8,200 מ"ר.
2. 24.4% מקרקע בשטח של 106 דונם בכניסה לקיבוץ אשדות יעקב(צמוד לכנרת) עם זכויות לבניית 73,000 מ"ר, החברה החלה בהקמה של 3,200 מ״ר מבנה לתעשיה קלה ומשרדים. צפי עלויות בניה 12 מיליון ש״ח, NOI צפוי מחלק זה הינו כ-2 מ׳ ש״ח, בנוסף בחלק הדרומי של המתחם קיים שטח מסחרי הכולל תחנת דלק וחנות נוחות והוא מושכר ב-750 אלף ש״ח לשנה.

בתחום היזום למגורים לחברה שותפות ב-4 פרויקטים קטנים בביצוע כאשר אחד מהם בשלומי בו החברה נתקלת בקשיים בשיווק על רקע המצב הביטחוני באזור.

בדצמבר 2025 הודיעה שמכרה ליזם אחר את אחזקותיה ברוב הפרויקט בשלומי(ללא רווח) ונשארה חשופה לשלב הראשון בלבד שבו 24 יח"ד מתוכן 11 מכורות.

החברה פועלת להגדיל את הצבר בתחום ההתחדשות העירונית וזכתה ב-2025 במספר פרויקטים אך יקח עוד כמה שנים טובות עד שיגיעו לביצוע ותחל הכרה ברווחים מהם.

לא צפויים להיכנס עוד פרויקטים לביצוע בשנה הקרובה וגם מה שיכנס ב-2027 זה כבר יהיה לאחר שאלו שכרגע בביצוע יצאו, כל עוד זה הצבר לא רואה כיצד היא מרוויחה כסף מהותי מפעילות יזום נדל"ן בשנתיים הקרובות.

הון עצמי 55 מ' ש"ח, כניסתו של נפתלי שמשון לדירקטוריון בפרמיה יפה נראת מעולה והיא גם נסחרת רק מעט מעל ההון ככה שכנראה לא מדובר כאן בתמחור יקר. הקושי הוא מיעוט יחסי של פעילות בביצוע ובתכנון. משכך – לא עוברת.

ישראל קנדה – שווי שוק 6 מיליארד. אחת מחברות הנדל"ן הבולטות בישראל, עם פעילות נרחבת בתחום היזמות, הפיתוח וההשקעות בנדל"ן. החברה עוסקת בעיקר בפיתוח פרויקטים למגורים, משרדים, מסחר ומלונאות – הן בישראל והן בחו"ל.

תחומי פעילות עיקריים

1.נדל"ן למגורים: ייזום ובנייה של פרויקטים יוקרתיים במיקומים מרכזיים בישראל – במיוחד בתל אביב, הרצליה, ירושלים, רמת גן וערים מבוקשות נוספות.
2.נדל"ן מניב: השקעה וניהול של נכסים להשכרה, כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, ומתחמי תעסוקה.
3.מלונאות ותיירות: לישראל קנדה יש גם פעילות בתחום המלונאות, בין היתר דרך רשת המלונות "ישראל-קנדה מלונות" (לשעבר רשת "טמרס") ומלונות בראון.
4.השקעות בינלאומיות: בעבר החברה עסקה גם בהשקעות נדל"ן בקנדה ובאירופה, אך כיום היא מתמקדת בעיקר בשוק הישראלי.
5.התחדשות עירונית: בעיקר באמצעות חברת ICR

אירועים בולטים

אוקטובר 2024 – הושלמה השקעת כלל ב-ICR לפי שווי של כ-1.7 מיליארד ש"ח, וחתימות על הסכמי ליווי בפרויקטים Rainbow שדה דב ומידטאון ירושלים. 
ינואר 2025 – הנפקה פרטית של כ-8.33 מיליון מניות תמורת 125 מיליון ש"ח למוסדיים (מגדל, הפניקס ואחרים). 
אפריל 2025 – השלמת רכישת פעילות מלונות בראון בישראל בכ-130 מיליון ש"ח. בכך פעילות מלונות בראון נכנסת במלואה לקבוצה והופכת את מגזר המלונאות למנוע צמיחה מרכזי
יוני 2025 – דוחות רבעון 2/2025 מראים עלייה חדה בהכנסות, בעיקר בזכות התקדמות בשיווק בשדה דב, אבל הרווח הנקי לרבעון שלילי עקב הוצאות מימון כבדות. 
נובמבר 2025 – הודעה על כך שפעילות המלונאות מוזגה לחברת די.אן.איי ונסחרת לפי שווי של כ-1.1 מיליארד ש"ח. המהלך אמור להבליט את שווי פעילות המלונות ולהפחית במידת מה את המורכבות בקבוצה, אך עדיין משאיר לישראל קנדה חשיפה גבוהה מאוד לסקטור הזה דרך החזקת המניות והליווי.
פברואר 2026 – החברה מדווחת שאקרו תתמזג לתוכה לפי שווי 3.1 מיליארד לאקרו ו-6.9 מיליארד לישראל קנדה, 40% מזומן ו-60% מניות, כפוף כמובן להתקיימות תנאים מתלים אך במידה ויושלם מיזוגה של אקרו לתוך החברה מהווה מהלך אסטרטגי משמעותי וסינרגטי לפעילות החברה ומהווה מכפיל כוח להמשך התעצמותה והרחבה משמעותית של פעילות החברה, החברה מחזקת עוד יותר את מעמדה בשוק היוקרה בתל אביב.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. הון עצמי 2.7 מיליארד. סיכמה את השנה ברווח של 700 אלף ש"ח. 

סיכום וניתוח

קנדה ישראל היא חברה איכותית עם יכולות שיווק חזקות. מצד אחד ישראל קנדה לא זולה, אך מנגד יש לה יכולת שיווק ומכירה שמאפשרים לה למכור דירות ברווח גולמי גבוה משל המתחרות. עם זאת, קשה לומר שהיא זולה במיוחד כרגע. למעקב.  

חג׳ג ייזום נדל"ן  –  שווי שוק 1,000 מ׳. עוסקת בארגון קבוצות רכישה ובנדל״ן יזמי. הון עצמי 1.1 מיליארד.

הון עצמי 1.1 מיליארד. התמחור של חג'ג' לא נראה לי נמוך בהשוואה לחברות אחרות בענף. לא עוברת.

חג׳ג ייזום נדל"ן  –  שווי שוק 790 מ׳. עוסקת בארגון קבוצות רכישה ובנדל״ן יזמי. הון עצמי 940 מ'. רווח של 48 מ' בשנת 2022, כמעט כולו מעליית ערך נדל"ן להשקעה.

התמחור של חג'ג' נראה לי לא נמוך בהשוואה לחברות אחרות בענף. לא עוברת.