צילו בילו (לשעבר חנן מור)

צילו בילו (קבוצת צילו-בלו | לשעבר חנן מור) – שווי שוק 325 מ'. החברה עברה הסדר חוב והחלפת בעלות, והיום היא חברת נדל״ן יזמי עם פוקוס על פרויקטי מגורים ומסחר בישראל, לצד ניהול ומימוש נכסים מהעבר. זה עסק שהפך הרבה פחות “סיפור צמיחה” ויותר סיפור של ייצוב מאזן, ניהול מלאי פרויקטים והפחתת מינוף, תחת הנהלה חדשה.

מגזרי פעילות

1 – ייזום וביצוע למגורים – 2 פרויקטים בחריש ואור עקיבא שהגיעו לאכלוס ושאר הפעילות בעיקר תחת ההחזקה בלוינסקי עופר.
2 – מסחר ונכסים מניבים בישראל – החזקות/פרויקטים עם רכיב השכרה וניהול (כולל נכסים מסחריים) בעיקר בחריש.
3 – נכסים מחוץ לישראל –  2 קרקעות בהיקפים זניחים ביחס למאזן החברה .

אירועים בולטים 

יוני 2024 – שינוי שם ל CIELO-BLU ושינויי סימול/פרסומי בורסה כחלק מהמיתוג מחדש אחרי הסדר החוב.
דצמבר 2025 – דוד זבידה חדל לנהל בתפקיד מנכ"ל, ככל הנראה ללא הודעה מוקדמת. ההתפטרות באופן הזה מעלה בעיניי חששות. 
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. 

אישור תוכנית רכישה עצמית בסך 10 מ' ש"ח, בנטרול הרווח ההזדמנותי מרכישת לוינסקי עופר החברה הפסידה לפני מס ב-2025, לחברה 75 דירות גמורות ולא מכורות ב-2 פרויקטים שהסתיימו ונראה כי היא מתקשה להיפטר מהמלאי.

סיכום וניתוח– מצד אחד צילו בילו נסחרת מתחת להון העצמי (כ-338 מ'), מצד שני היא ללא מנועי צמיחה, הפסדית ונושאת על גבה היסטוריה של הסדר חוב ותלות במימוש וביצוע פרויקטים כדי לשמור על נזילות. אני חושש שהמוניטין השלילי של חנן מור ימשיך לפגוע בה, וההתפטרות של המנכ"ל לא מעודדת בעיניי.. לא עוברת. 

חנן מור – שווי שוק 41 מ'. עוסקת בייזום והקמת פרוייקטי בנייה למגורים ולמסחר בארץ ובחו”ל. על הנייר הון עצמי של 335 מ' אך החברה מסובכת בהליכי כינוס בשדה דב שקשה להעריך כיצד ישפיעו בסופו של יום על בעלי המניות. 

צפויה לרשום הפסד עצום בגין 2023:

אפילו אם ייוותר לחנן מור משהו לאחר כל ההליכים – האם מישהו ירצה לקנות דירה מחברה שכל הכותרות מדברות על קריסתה? ייקח שנים רבות לשקם את המוניטין שנפגע. חנן מור מציגה לנו לקח חשוב על תחום הפעילות שלה – בניגוד לחברות התחדשות עירונית, בנדל"ן יזמי בו רוכשים קרקעות מראש טעות אחת יכולה להרוס עשרות השקעות מוצלחות. לא עוברת. 

חנן מור – שווי שוק 220 מ'. עוסקת בייזום והקמת פרוייקטי בנייה למגורים ולמסחר בארץ ובחו”ל. הון עצמי של 746 מ' ושלל פרויקטים ונכסים מניבים.

נסחרת בדיסקאונט של 75% על ההון העצמי, הדיסקאונט הגדול ביותר מכל חברות הנדל"ן היזמי וזאת לאחר שבסך הכל לפני שנה נסחרה בפרמיה על ההון. מה הוביל לדיסקאונט העצום הזה? בפשטות – פרויקט שדה דב וההלוואה שנלקחה בגינו.

חנן מור נטלה חוב של כ-1.5 מיליארד ש"ח בסביבת ריבית אפס כדי לרכוש קרקע בשדה דב. מאז הריבית עלתה בחדות והחוב נהיה כבד. כפי שניתן לראות מהצפי של החברה סך הכנסותיה של חנן מור מהפרויקט יהיו סביב 3,461 מ' והרווח הגולמי יהיה 607 מ'. כלומר סך עלויות 2,828 מ'. 

אמרנו שההון של חנן מור הוא 746 מ' והיא נסחרת ב-190 מ'. כלומר נניח שהשוק מצפה להפסד של כ-500-600 מ'. האם זה סביר? ובכן, מחיר המכירה על בסיסו בוצע החישוב הוא 74,000 ש"ח למ"ר כולל מע"מ. כלומר יש לנו 46,774 מ"ר בפרויקט וכל 10,000 ש"ח ירידה במחיר למ"ר מוריד את הכנסה ב-468 מ' ש"ח. 

כלומר השוק מתמחר שהמחיר יהיה נמוך מהצפי של חנן מור בכ-25,000 ש"ח למ"ר כולל מע"מ או כ-50,000 ש"ח למ"ר. האם זה מחיר אפשרי? לדעתי- בהחלט, משתי סיבות. ראשית, כבר כיום ישנן עסקאות בשכונות באזור במחירים של 40-45,000 ש"ח למ"ר ושנית – שוק היוקרה בצפון ת"א הוא הראשון שנפגע מהקושי בהייטק, מהמהפכה המשפטית ועוד, וזאת בכלל בלי לדבר על החשיפה של חנן מור לריבית ולאינפלציה דרך חוב צמוד מדד. 

אם המצב בהייטק ובישראל ישתפר חנן מור תהיה מהנהנות העיקריות אך במצב הנוכחי – לא עוברת.