מניבים ריט

מניבים קרן הריט החדשה / מניבים ריט – שווי שוק 1.8 מיליארד. 

קרן REIT שמתמקדת בנדל"ן מניב בישראל, בעיקר תעשייה ולוגיסטיקה, משרדים והייטק ושטחי מסחר נלווים. 

מגזרי פעילות עיקריים

מגזר 1 – תעשייה ולוגיסטיקה – הנתח המשמעותי ביותר בפעילות, בערך חצי מה-NOI של הקרן. כולל מרלו"גים, מחסנים וקריית תעשייה, עם חוזים ארוכים וצמודי מדד. לפי כתבה בכלכליסט, תעשייה ולוגיסטיקה היו אחראים לכ-48% מה-NOI ברבעון 2/2024, והנכס בהר-טוב מהווה פחות מ-4% משווי הנכסים וה-NOI של הקרן 
מגזר 2 – משרדים והייטק – מגדלי משרדים ופארקי תעסוקה (כמו מגדל מניבים בכפר סבא ומגדל ארמון בחיפה). חלק משמעותי מה-NOI, סדר גודל של שליש מהפעילות. מהדוחות עולה שהחשיפה להייטק "טהור" (חברות פיתוח וכדומה) נמוכה יחסית, וגם אם כוללים שוכרים עתירי טכנולוגיה הנתח מההכנסות נותר מוגבל, סביב כ-10% מהשכירות בלבד 
מגזר 3 – מסחר ושימושים משלימים – שטחי מסחר בקומות קרקע של משרדים ומרכזים כמו "סנטרו" ברחובות, בעיקר מזון, פארמה ושירותים יומיומיים. זה המגזר הקטן יותר; ההנהלה מציינת שהחשיפה למסחר פנאי והסעדה מוגבלת, ולכן גם בתקופות מלחמה הפגיעה בהכנסות הכוללות מהתחום הזה לא מהותית 

אירועים בולטים

ינואר 2024 – רכישת 50% ממגדל ארמון בחיפה מריליטי בכ-108.75 מ' ש"ח, מגדיל חשיפה לנכס משרדים/תעסוקה משמעותי בחיפה ומוסיף NOI חוזי לשנים קדימה

פברואר 2024 – רכישת נכס לוגיסטי חדש באזור התעשייה אפק בראש העין, בתמורה של כ-89.8 מ' ש"ח, עם תשואה מוערכת סביב 6.5-7% והסכמי שכירות ארוכי טווח, מה שתומך בהמשך גידול ה-NOI המניב
יולי 2024 – סערת המרלו"ג בהר-טוב בבית שמש: נזקים מהצפות, צו פינוי של העירייה ואז צמצומו לחלק מהשטח. לפי כלכליסט, הנכס מייצר NOI של כ-7-8 מ' ש"ח בשנה, פחות מ-4% מה-NOI של הקרן, עם שיערוך שלילי של כ-10.5 מ' ש"ח.
יולי 2024 – מכירת נכס "טכנולוגית להבים" בנהריה לקרן מרתון תמורת כ-155 מ' ש"ח, בעסקה שמסנכרנת את מועד המכירה עם תום חוזה השכירות ב-2029 ושחרור קרקע להשבחה למגורים. צמצום חשיפה לשוכר תעשייתי יחיד ומימוש ערך קרקע לטווח ארוך
פברואר 2025 – בדוחות 2024 מפורט שהשוכרת בהר-טוב הודיעה על כוונה לצאת מהנכס במהלך 2025; מניבים דוחה את ביטול החוזה ופועלת מול השוכרת וחברות הביטוח. אירוע נקודתי שמגדיל סיכון תפעולי במרלו"ג אחד, אך לא משנה מהותית את הצבר הכולל 
מרץ 2025 – חתימה על עסקה לרכישת 25% נוספים ממתחם "סנטרו" ברחובות מפרשקובסקי, כך ששיעור האחזקה עולה ל-75%. מדובר במרכז מסחר/תעסוקה איכותי עם פוטנציאל השבחה בזכות קידום תחנת רכבת סמוכה ותב"ע משופרת.
ספטמבר 2025 – השלמת רכישת יתרת הזכויות במגדל ארמון בחיפה והגעה להחזקה של 100% בנכס, כך שמניבים נהפכת לבעלת נכס משרדים מרכזי באזור הצפון ללא שותפים. אירוע שמגדיל את הריכוז בנכס יחיד אך גם את השליטה המלאה ב-NOI העתידי ממנו
נובמבר 2025 – דוח רבעון 3/2025 ומצגת: צמיחה נוספת ב-NOI וב-FFO בתשעת החודשים הראשונים של 2025, המשך מימוש אסטרטגיית התמקדות בלוגיסטיקה ותעשייה, ויישום תוכנית הרכישה העצמית. השוק מתמקד בעיקר בשאלת הרווחיות ארוכת הטווח סביב הנכס בהר-טוב.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025, צפי NOI ל-2026 251-254 מ' ש"ח ו-FFO ריאלי גישת ההנהלה 175-177 מ' ש"ח.

סיכום השקעה לפי הקריטריונים שלנו

הון עצמי 2 מיליארד.

REIT ישראלי שמחזיק פורטפוליו מרוכז בתעשייה ולוגיסטיקה, עם נתח משמעותי של משרדים וחשיפה מוגבלת להייטק ולקמעונאות בעייתית. 

כדי להגיע להכפלה תוך שנתיים-שלוש צריך קפיצה חזקה בנכסים (שיפור cap rate/שכר דירה מעבר לתחזית). בתמחור של היום, עם מכפיל FFO דו-ספרתי בינוני ותשואת דיבידנד סביב 5%, זה נראה יותר כמו השקעת נדל"ן מניב סולידית מאשר הזדמנות הכפלה בטווח זמן קצר. מפריע לי שמניבים לעתים דיי קרובות מנפיקה מניות, גם כשזה בדיסקאונט על ההון . לא עוברת.

סטרוברי פילדס ריט – שווי שוק 490 מ'. קרן השקעות בנדל"ן (REIT) אמריקאית המתמחה ברכישה, בעלות, ניהול והחכרה של נכסי נדל"ן בתחום שירותי הבריאות והדיור לאוכלוסייה המבוגרת.

הנכסים העיקריים של החברה כוללים:

בתי אבות וסיעוד מיומנים (Skilled Nursing Facilities – SNF): מתקנים המספקים טיפול רפואי וסיעודי מקיף לטווח קצר וארוך.

מתקני דיור מוגן ודיור עצמאי (Assisted Living/Independent Living Facilities).

המשך רכישות: החברה ממשיכה ביישום אסטרטגיית הצמיחה שלה באמצעות רכישות נכסים חדשים בשיטת "מכירה-והחכרה-בחזרה" (Sale-Leaseback). לדוגמה, במהלך 2025 דיווחה החברה על רכישת נכסים נוספים בטקסס ובארקנסו, צעדים שמטרתם להגדיל את בסיס ההכנסות הקבוע מדמי שכירות לשנים הבאות.

הון עצמי 50 מ' דולר, רווח שנתי 7.5 מ' דולר. FFO של 79 מ' דולר אך רק חלק קטן מזה מיוחס באמת לחברה.

הקריטריונים שלנו זו חברה שעשויה להיות מעניינת מבחינת סיפור וצמיחה, אבל רמת המינוף, הריכוז בענף סיעודי רגיש רגולציה והעובדה שהצמיחה נשענת על זרם הנפקות חוב והון הופכים אותה להשקעה עם סיכון גבוה יחסית למה שנרצה בתיק לונג לישראל. לא נראית לי אטרקטיבית. לא עוברת.

מניבים ריט – שווי שוק 1,380 מ’. מניבים קרן הריט החדשה בע"מ היא קרן השקעות בנדל"ן מניב (REIT) הפועלת בישראל. יתרונות קרנות הריט:

תוצאות הפעילות:

הון עצמי 1,730 מ', כלומר יש דיסקאונט של כ-20% על ההון.

תשואה דיבידנד של כ-5%. סך הכל דרך סולידית להיחשף לנדל"ן מניב. מפריע לי שמניבים לעתים דיי קרובות מנפיקה מניות, גם כשזה בדיסקאונט על ההון . לא עוברת.

מניבים ריט – שווי שוק 1,160 מ’. קרן השקעות במקרקעין (REIT) המשקיעה בנדל”ן מניב. הון עצמי של 1,521 מ'. גייסה 143 מ' בהון בשנת 2022. 

אמנם רואים צמיחה בגרף אך הצמיחה ממומנת על ידי גיוסי הון ולא מתורגמת לעליית ערך במחיר  המניה שנמצא בשפל של שנים רבות. אמנם נסחרת מתחת להון אך כל גיוס הון נוסף ידלל לנו את ההנחה ויפגע במשקיעים. לא עוברת.