אדגר השקעות ופיתוח

אדגר השקעות ופיתוח – שווי שוק 840 מ’. חברת נדל"ן מניב עם דגש על משרדים, שמחזיקה ומנהלת נכסים במטרופולינים מרכזיים בישראל, קנדה, פולין ובלגיה, כולל ייזום ופיתוח נדל"ן להשכרה. בשנים האחרונות הרחיבה את מודל ההשכרה דרך פעילות חללי עבודה משותפים תחת המותג Embassy Brain. 

החברה נוסדה בשנת 1977, ובשנת 1994 נרכשה על ידי קבוצת צור שמיר, שהפכה אותה לזרוע הנדל"ן שלה. מאז, אדגר מתמקדת בהשקעות בנכסים מניבים, בעיקר בתחום המשרדים, ופועלת להרחבת פעילותה באמצעות רכישת קרקעות ופיתוח נכסים.

חלוקת הנכסים לפי מדינות:

ישראל: 6 נכסים, שטח מנוהל של 110,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 1.7 מיליארד ש"ח
קנדה: 22 נכסים, שטח מנוהל של 290,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 1.7 מיליארד ש"ח
פולין: 9 נכסים, שטח מנוהל של 119,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 972 מיליון ש"ח
בלגיה: 3 נכסים, שטח מנוהל של 27,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 223 מיליון ש"ח

אירועים בולטים

ינואר 2024 – המשך אירועי ההפקעה בקנדה: התקבלו פיצויים מעל השווי בספרים בגין נכסים שהופקעו, ובמקביל נמשך תהליך מול המחוז לגבי גובה פיצוי נוסף.
ינואר 2026 – החברה עדכנה שחברה בת צפויה לקבל פיצוי נוסף בגין הפקעת נכס בקנדה עם צפי לרישום רווח של כ-80 מ' ש"ח.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. הון עצמי 1.6 מיליארד ש"ח. סיכמה את השנה ברווח של 128 מ' 
הכריזה על מדיניות דיבידנד שאולי תעזור לסגור את הדיסקאונט.

סיכום וניתוח

נסחרת בדיסקאונט משמעותי על ההון. נראה שהשוק לא אוהב את ה'פיזור' במספר רב של מדינות ואת החשיפה לשוק המשרדים שנתפש כשוק מאוים על ידי ה-AI, שמקבל מכפילי הון נמוכים גם בחו"ל. גבולי- למעקב. 

אדגר השקעות ופיתוח – שווי שוק 720 מ’. מחזיקה בנדל”ן מניב בישראל ובחו”ל, בעיקר בשוק המשרדים.

החברה נוסדה בשנת 1977, ובשנת 1994 נרכשה על ידי קבוצת צור שמיר, שהפכה אותה לזרוע הנדל"ן שלה. מאז, אדגר מתמקדת בהשקעות בנכסים מניבים, בעיקר בתחום המשרדים, ופועלת להרחבת פעילותה באמצעות רכישת קרקעות ופיתוח נכסים.

חלוקת הנכסים לפי מדינות:

• ישראל: 6 נכסים, שטח מנוהל של 110,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 1.7 מיליארד ש"ח
• קנדה: 22 נכסים, שטח מנוהל של 290,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 1.7 מיליארד ש"ח
• פולין: 9 נכסים, שטח מנוהל של 119,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 972 מיליון ש"ח
• בלגיה: 3 נכסים, שטח מנוהל של 27,000 מ"ר, שווי נכסים מניבים של 223 מיליון ש"ח

הון עצמי 1.395 מיליארד. נסחרת במכפיל הון 0.52. הבעיה באדגר היא הסיכון בשוק המשרדים, עם מעבר לעבודה מרחוק וצמצום שטחי המשרדים בענפים רבים. קשה לסמוך על השוק הזה, במיוחד כשההשקעות מפוזרות במספר מדינות שקשה להעריך את חוזק שוק המשרדים בהם. לא עוברת.

אדגר השקעות ופיתוח – שווי שוק 680 מ’. מחזיקה בנדל”ן מניב בישראל ובחו”ל. תיק הנכסים של אדגר:

בשנת 2022 אדגר רשמה ירידת ערך נדל"ן והפסד בנקי. לגבי ה-FFO – כאן יש שתי פרשנויות. לפי ההגדרה של הרשות ה-FFO הוא 11 מ' בלבד אך לפי גישת ההנהלה אשר מנטרלת הפרשי הצמדה למדד ושער חליפין ה-FFO הוא 116 מ'. 

תחזית ה-FFO לשנת 2023 היא 120-130 מ' לפי גישת ההנהלה. האג"ח של אדגר צמוד למדד כך שלטעמי אי אפשר להתעלם ממנה. כמו כן האג"ח של אדגר כבר נסחר לפי ריבית 7% צמוד למדד. לדעתי לא תקופה מתאימה לנדל"ן מניב, אפילו בחצי מההון.  לא עוברת.