ישרס חברה להשקעות

ישרס חברה להשקעות – שווי שוק: 4 מיליארד ש"ח.ישרס היא חברת נדל"ן מניב ותיקה שמרוכזת כמעט לחלוטין בישראל. היא מחזיקה, מפתחת ומנהלת פארקי משרדים והייטק, מרכזים מסחריים ותעשייה ולוגיסטיקה, עם פריסה חזקה בירושלים (מלחה, הר חוצבים), במרכז (רמת החייל, חולון, פתח תקווה, רחובות, נתניה, ראש העין) ועוד. בנוסף יש לה פעילות קטנה יחסית של נדל"ן למגורים ולמכירה ומלאי קרקעות, כולל קרקע לא מהותית ברוסיה שהחברה מנסה לצאת ממנה.

נדל"ן מניב בישראל
זה לב החברה. ישרס, באמצעות חברות הבנות, יוזמת, מקימה, משכירה ומנהלת פארקים טכנולוגיים (מלחה, הר חוצבים, פארק גיסין, שער המדע רחובות), פארקי תעשייה ואחסנה (פארק עוגן במוקדים שונים, נווה אילן) ומרכזים מסחריים כמו דימול וקניון הכיכר. זה המגזר שמייצר כמעט את כל ה־NOI וה־AFFO של הקבוצה. 

נדל"ן למגורים ולמכירה
מגזר קטן מאוד יחסית, שמתבסס על מכירת דירות בפרויקטים כמו כתר דוד YMCA בירושלים, מלאי דירות אחרונות ומחסנים, ומכירה והשבחה של קרקעות יזמיות. במחצית הראשונה של 2025 ההכנסות מהמגזר הזה היו בערך 2-3 אחוז מסך ההכנסות, עם רווחיות גולמית צנועה ומשקל נמוך מאוד בתזרים הכולל של הקבוצה.

יולי 2025–  דיווח על עדכון בקשר לעסקה למכירת חברות בנות המחזיקות בקרקעות ברוסיה. לפי דוח הדירקטוריון למחצית 2025, ההסכמים המקדמיים פקעו אוטומטית לאחר שהמקדמה הוחזרה לרוכש, אך הצדדים מנהלים מו"מ על הארכתם ותנאיהם. בפועל זה אומר שהיציאה מהחשיפה לרוסיה מתעכבת, אך עדיין נמצאת על השולחן. 
אוגוסט 2025 – פרסום הדוח החצי שנתי ל־30.6.2025. הדוח מראה NOI מנדל"ן מניב של כ־237 מיליון ש"ח במחצית, צמיחה מתונה ביחס לשנה שעברה, רווח נקי מיוחס לבעלי המניות של כ־199 מיליון ש"ח, והון עצמי לבעלי המניות של כ־4.49 מיליארד ש"ח המייצג כ־45.7 אחוז מהמאזן. במקביל החברה מדווחת על רכישת קרקע בשגב שלום, המשך השקעות בפארק שער המדע שלב ג', והקפאת שלב ב' בקריית התקשורת בשל תנאי שוק. ברמת המימון, מוצג חוב פיננסי נטו ביחס NOI של 7.2 ו־LTV (חוב פיננסי נטו על שווי הנדל"ן המניב כולל בהקמה) של כ־36-37 אחוז.
חשיפה של כ-55% למשרדים ופארקים טכנולוגיים שזה גבוה לטעמי בשוק שעשוי לחוות טלטלות עם עבודה מהבית ופיטורים.
אוגוסט 2025 – פרסום מצגת לשוק ההון לאוגוסט 2025 שמחדדת את אסטרטגיית החברה: התמקדות בהגדלת NOI מנכסים קיימים דרך העלאות שכר דירה ואכלוס, השלמת פרויקטי ייזום מניב כמו שער המדע וגיסין, ושמירה על LTV חד ספרתי גבוה עם יעד שמרני יחסית. במצגת גם מפורטים עיקרי הפרויקטים בפיתוח (שלב נוסף במלחה, הרחבות בפארק עוגן ובפארקים באזור המרכז) וצבר שטחים בתכנון ובהקמה של מעל 100 אלף מ"ר, כך שיש לחברה מנועי צמיחה אורגנית קדימה, אבל גם התחייבות להמשך השקעות הון בהיקף לא קטן.
יוני 2025 -החברה מבצעת הרחבה משמעותית של סדרת אג"ח יט בהיקף של כ־570 מיליון ש"ח, במסגרת הצעת מדף, כשהתמורה התקבלה בראשית יולי. הגיוס שימש בעיקר למחזור חוב קצר ויקר יותר, לחיזוק הנזילות ולמימון המשך השקעות בפרויקטי נדל"ן מניב ובהקמת שלב ג' בפארק שער המדע ברחובות.
נובמבר 2025 – דוח רבעון 3 2025 מציג NOI מנדל"ן מניב של כ־117 מיליון ש"ח ברבעון ושל כ־354 מיליון ש"ח מתחילת השנה, עלייה של כ־2 אחוז לעומת התקופה המקבילה. מנגד, AFFO מתואם ריאלי יורד בכ־9-10 אחוז ברבעון וכ־4 אחוז מתחילת השנה, בעיקר בגלל גידול בהוצאות מימון ובהוצאות אחרות. הרווח הנקי לבעלי המניות ברבעון יורד לכ־25 מיליון ש"ח לעומת כ־68 מיליון ברבעון המקביל, בין היתר עקב ירידת שווי נדל"ן והוצאות חד פעמיות.
מרץ 2026 – דוח שנתי 2025. רווח מיוחס לבעלי המניות 386 מ'. 

סיכום וניתוח -הון עצמי 4.7 מיליארד ש"ח.  נסחרת בדיסקאונט של כ-15-20% על ההון העצמי. בכל זאת, לא נראית לי זולה או צומחת מספיק כדי להצדיק הכפלה בשווי.  לא עוברת.

ישרס – שווי שוק: 3,834 מ'. עוסקת ביזום,בניה וניהול מבני תעשיה,מרכזים מסחריים, ובתי מגורים למכירה ולהשכרה ע"י "רסקו". מאזן:

דוח רווח והפסד:

נסחרת קצת מתחת להון העצמי ולדעתי סביב שווי הוגן.  לא עוברת.

ישרס – שווי שוק: 3,100 מ'. עוסקת ביזום,בניה וניהול מבני תעשיה,מרכזים מסחריים, ובתי מגורים למכירה ולהשכרה ע"י "רסקו". הון עצמי של 4.2 מיליארד.

לפי גישת הרשות לניירות ערך ה-FFO יורד ברצף כבר שנתיים בזמן שגישת ההנהלה היא שה-FFO עולה. מה ההבדל? שיטת ההנהלה מתעלמת מהפרשי הצמדה על החוב הפיננסי ונשאלת השאלה – האם הפרשי ההצמדה מייצגים הוצאה קבועה או חד פעמית? לדעתי בסביבת האינפלציה הנוכחית לא ניתן פשוט להתעלם מהפרשי ההצמדה שמציגים תמונה עדכנית ונכונה יותר. זאת בנוסף לעליית הריבית ועלות החוב שתורגש ככל שהחוב יגולגל. לא עוברת.