פוליגון

פוליגון –  שווי שוק 270 מ’. החברה עוסקת בייזום, פיתוח, רכישה והשכרה של נכסים מניבים, הכוללים מבני תעשייה ושטחי מסחר.

נכסי החברה: 

מרכז MIXX בחדרה: הנכס העיקרי של החברה הוא מרכז מסחרי פתוח במזרח חדרה, המשתרע על שטח בנוי של כ-25,000 מ"ר. המרכז כולל שוכרים כמו רשת הסופרמרקטים יוחננוף ומתחם סינמה סיטי. התפוסה עלתה ל-98.6% וה-NOI כבר בקצב שנתי של 28 מ'. בהיוון של 7.5% נקבל שווי של 373 מ' ש"ח.

קרקעות נוספות: החברה מחזיקה גם בקרקעות בחיפה ובפתח תקווה, אשר יש להן פוטנציאל פיתוח עתידי. קשה להעריך את שווי הקרקעות, אך נייחס להן שווי של כ-50 מ' ש"ח. 

מזומן בסך 110 מ', ללא חוב.

נקבל שווי כולל של כ-533 מ', משמעותית מעל שווי השוק של פוליגון. 

בספטמבר 2025 כחלק מתגובת דירקטוריון החברה להודעת עמדה מטעם בעל מניות( טוענים שהמזומן הוא לצורך פיתוח עסקיה באמצעות השקעה בנכסי נדל"ן נוספים:

הבעיה בפוליגון היא ההתנהלות מול המשקיעים. נדמה שנוח לבעלי השליטה שהמניה נסחרת נמוך: אין דיבידנד/בייבק או שימוש ביתרת המזומן, משערכים את הנכס בחדרה לפי שיעור היוון גבוה מאוד ואין קשר עם המשקיעים מלבד המינימום הנדרש. נסחרת בדיסקאונט, אך אני לא רואה טריגר שיגרום לדיסקאונט להיסגר. לא עוברת

פוליגון –  שווי שוק 256 מ’. עוסקת בנדל”ן מניב. החברה עוסקת בייזום, פיתוח, רכישה והשכרה של נכסים מניבים, הכוללים מבני תעשייה ושטחי מסחר.

נכסים מרכזיים:

מרכז MIXX בחדרה: הנכס העיקרי של החברה הוא מרכז מסחרי פתוח במזרח חדרה, המשתרע על שטח בנוי של כ-25,000 מ"ר. המרכז כולל שוכרים כמו רשת הסופרמרקטים יוחננוף ומתחם סינמה סיטי. 

התפוסה בחדרה עלתה ל-98.5% וה-NOI כבר בקצב שנתי של 24 מ'. בהיוון של 7% נקבל שווי של 345 מ' ש"ח.

קרקעות נוספות: החברה מחזיקה גם בקרקעות בחיפה ובפתח תקווה, אשר יש להן פוטנציאל פיתוח עתידי. קשה להעריך את שווי הקרקעות, אך נייחס להן שווי של כ-50 מ' ש"ח. 

מזומן בסך 75 מ', ללא חוב.

נקבל שווי כולל של כ-470 מ', משמעותית מעל שווי השוק של פוליגון. 

הבעיה בפוליגון היא ההתנהלות מול המשקיעים. נדמה שנוח לבעלי השליטה שהמניה נסחרת נמוך: אין דיבידנד או שימוש ביתרת המזומן, משערכים את הנכס בחדרה לפי שיעור היוון גבוה מאוד של 8.8% ואין מצגות או קשר עם המשקיעים מלבד המינימום הנדרש. נסחרת בדיסקאונט, אך אני לא רואה טריגר שיגרום לדיסקאונט להיסגר. למעקב

פוליגון –  שווי שוק 190 מ’. עוסקת בנדל”ן מניב. ניתן לחלק את פוליגון לארבעה חלקים: מזומן עודף של כ-42 מ' ש"ח, מרכז מסחרי בחדרה שנותן 22 מ' NOI שנתי ובמגמת צמיחה (שניתן להעריך אותו בהיוון של 6.5% ב-340 מ' ש"ח), נכס בחיפה עם זכויות לבניית 15,000 מ"ר, 2 חטיבות קרקע חקלאית בפ"ת בהיקף של 60 דונם. ותביעת ביטוח שהחברה מנהלת כרגע בסך של 24 מ' ש"ח.  

מיקס סנטר שווה כ-300 מ'
קרקעות חיפה ופתח תקווה כ-40 מ'
הון חוזר של כ-46 מ' 

נקבל שווי כולל של כ-380 מ' ממנו ניקח דיסקאונט על הנהלה וכלליות ונישאר עם סביב 360 מ', בערך כפול משווי השוק. ברור שמגיע כאן דיסקאונט נדיב עקב ההתנהלות הגרועה מול המשקיעים ומכיוון שהדיסקאונט ירד משמעותית משנה שעברה לדעתי כרגע פוליגון לא מספיק זולה כדי לעבור. למעקב.