לודזיה

לודזיה נדל״ן – שווי שוק 95 מ׳.עוסקת בנדל״ן מניב. חברת נדל״ן מניב קטנה, עם נכסים בבני ברק ורעננה ובפורטפוליו מולטי־פמילי בקונטיקט, ועוד חשיפה קטנה לבריטניה ולהשקעות בקרנות נדל״ן בחו״ל.

לודזיה הייתה פעם חברת טקסטיל, והיום זו חברת נדל״ן מניב שמחזיקה ומפתחת נכסים מניבים בישראל ובחו״ל, עם שליטה בידי משפחת רוטלוי. הפעילות מרוכזת בכמה נכסים גדולים – מתחם לודזיה בבני ברק, קומת משרדים ברעננה, ופורטליו מולטי־פמילי בקונטיקט דרך חברת הבת GLI, לצד פרויקטים קטנים יותר בבריטניה והשקעות בקרנות נדל״ן פרטיות כמו Merlin II ו-MBP.

לפי הדוחות, אין חלוקה רשמית להרבה מגזרי פעילות חשבונאיים, אבל בפועל אפשר לחלק את העסק לכמה מגזרים לפי גיאוגרפיה וסוג נכס:

נדל״ן מניב למגורים בארה״ב (GLI – קונטיקט)

מגזר הדגל של לודזיה בשנים האחרונות. דרך החברה המשותפת GLI (80% לודזיה, 20% שותף מקומי) מחזיקה החברה עשרות מקבצי מגורים להשכרה בניו הייבן, וסט הייבן ומרידן, בסך מאות יחידות דיור להשכרה. הנכסים האלה מסווגים כנכסים מניבים ״מהותיים מאוד״ בדוחות, עם שווי מוערך של עשרות מיליוני דולרים לכלל הפורטפוליו. חלק מהנכסים נרכשו ב-2018-2023 בעסקאות ממונפות, והחוב עליהם נושא ריבית דולרית דו־ספרתית (כ-9-10% אפקטיבי בחלק מההלוואות) 

נדל״ן מניב בישראל – בעיקר מתחם לודזיה בבני ברק ורעננה

בישראל לודזיה מחזיקה כמה נכסים, כשהמרכזי הוא מתחם לודזיה בבני ברק – חניון גדול, זכויות בנייה משמעותיות ותכנון למגדלי משרדים, כולל חניון שמושכר בהסכם טריפל־נט לפניקס, ושוויו ההוגן מוערך סביב מאות מיליוני שקלים לפי חוות דעת שמאית ומידע מהדוח השנתי.
בנוסף יש קומת משרדים ברעננה שנרכשה ב-2023 (1,096 מ״ר + גג ו-12 חניות) ומיועדת להסבה למתחם עבודה משותף, מהלך שמבוצע יחד עם חברת הבת בוסטר ניהול. רכישה זו הושלמה בינואר 2024 וממומנת בעיקר מהון עצמי, עם כוונה לגייס מימון בנקאי לשיפוץ. 

נדל״ן מניב ופרויקטים בבריטניה
יש לחברה מיזם משותף בבריטניה להמרת משרדים לדיור להשכרה, שבו לודזיה בדרך כלל מספקת כ-80% מההון העצמי לפרויקט עד תקרה מוסכמת. חלק מההשקעות הוצגו כהלוואות נושאות ריבית לחברות פרויקט, חלק כנדל״ן להשקעה. המגזר הזה קטן יחסית – אחוזים בודדים מהמאזן ומההכנסות – אבל מוסיף מורכבות וסיכון גיאוגרפי נוסף.

השקעות בקרנות נדל״ן פרטיות (Merlin II, MBP ואחרות)
זה מגזר קטן במאזן (״השקעות אחרות״ כ-10-15 מיליון ש״ח בדוח ל-30.6.24), אבל מסוכן משמעותית ביחס לגודל. לודזיה השקיעה בקרן Merlin II שמחזיקה נכסים בארה״ב, וב-2024 התקבלה הודעת הבנק המלווה על העמדה לפירעון מיידי של שני פרויקטים בקרן ומינוי נאמן עליהם. ב-2025 הגיעה גם הודעה על ירידה של כ-1.2 מיליון דולר בשווי יתרת ההשקעה בקרן MBP, והחברה מדווחת שתבחן את ההשפעה על הדוחות. 

אירועים בולטים

מרץ 2025– פרסום הדוח התקופתי לשנת 2024, שמציג הכנסות שכירות של כ-30 מיליון ש״ח ורווח נקי של כ-5.3 מיליון ש״ח

יוני 2025- חברה בת הפועלת דרך GLI מקבלת הודעה מהבנק המלווה על קיום עילה לפירעון מיידי של הלוואות בשל שינוי מבני; החברה מדווחת שהיא פועלת לבטל את ההודעה ולנהל משא ומתן עם המלווה. זה אירוע סיכון אשראי בולט מול בנק שתופס משקל לא קטן במימון הפורטפוליו בקונטיקט. 

אוגוסט 2025- GLI משלימה את רכישת הנכס במרידן, קונטיקט, בתמורה לכ-15.3 מיליון דולר, לאחר סיום בדיקות הנאותות והשלמת תנאים מתלים

אוגוסט 2025– פרסום דוח חצי שנתי ל-30.6.25: לפי נתונים מרוכזים, ההכנסות מגיעות לכ-16.9 מיליון ש״ח במחצית, הרווח הנקי סביב 1.9 מיליון ש״ח וההון העצמי כ-227 מיליון ש״ח, עם מאזן כ-492 מיליון ש״ח – משקף המשך צמיחה בהכנסות אבל שחיקה בחלק מהרווח לעומת 2024, על רקע עליית עלויות המימון והירידות בהשקעות הלא סחירות. 

נובמבר 2025- החברה מדווחת על ירידה של כ-1.2 מיליון דולר בשווי יתרת השקעתה בקרן MBP, ומציינת שתבחן את היקף הירידה וההשפעה על הדוחות הכספיים – עוד איתות לכך שהחשיפה לקרנות פרטיות בארה״ב היא מקור סיכון ממשי ביחס לגודל החברה.

מרץ 2026 – דוח שנתי 2025, סיכמה את השנה עם הון 221 מ' ורווח של כ-5 מ' ש"ח

 סיכום השקעה

העסק עצמו יחסית מובן: נדל״ן מניב למגורים בארה״ב, נכס דגל בבני ברק ועוד מעט נדל״ן וקרנות בחו״ל. אין כאן טכנולוגיה מורכבת או מודל עסקי אטומי, אבל יש הרבה ״חלקים נעים״ – שותפויות בארה״ב, מבני מימון שונים, קרנות פרטיות עם בעיות מימון, והכל על בסיס חברה קטנה מאוד עם מאזן של פחות מחצי מיליארד ש״ח.

סיכון: המינוף ברמת קבוצה נראה סביר על הנייר, אבל יש חוב מהותי ברמת הפרויקטים בארה״ב בריביות גבוהות, וראינו כבר שתי התראות בעייתיות – פעם בקרן Merlin II, פעם בקרן MBP, ובנוסף הודעת הבנק על עילה לפירעון מיידי בהלוואות לנכסי GLI.

בשורה התחתונה, מדובר בחברת נדל״ן מניב קטנה, ממונפת בצורה סבירה אבל עם סיכוני אשראי ומט״ח מוגברים, רווחיות שמבוססת במידה רבה על שערוכים, סחירות נמוכה מאוד ותלות בנישה גיאוגרפית אחת בארה״ב. לא נראית אטרקטיבית מספיק מבחינת תמחור. בנוסף, מחזורי המסחר נמוכים מאוד. לא עוברת

לודזיה – שווי שוק 106 מ׳.עוסקת בנדל״ן מניב. בבעלות החברה נכסים מניבים בארה”ב ולונדון. בנוסף מגרש בשטח של 2800 מ”ר בבני ברק שלגביו החברה מנסה לקדם תב”ע וזכויות בניה. הון עצמי 231 מ’. 

דיסקאונט של 55% על ההון אך ריווחית רק תודות לשערוכי נדל”ן. אם יהיה מהלך להצפת ערך יכולה לעבור, בינתיים אפילו דיבידנד אין. זולה אבל מעט מאוד פעילות. מחזורי מסחר אפסיים במניה. לא עוברת.

לודזיה – שווי שוק 97 מ׳.עוסקת בנדל״ן מניב. הון עצמי 194 מ׳. בבעלות החברה נכסים מניבים בארה"ב ולונדון. בנוסף מגרש בשטח של 2800 מ"ר בבני ברק שלגביו החברה מנסה לקדם תב"ע וזכויות בניה. הון עצמי 214 מ'. 

דיסקאונט של 55% על ההון אך בקושי ריווחית ללא שיערוך נדל"ן. נחמד אך לא מדהים. לא עוברת.