מישורים

מישורים – שווי שוק 160 מ’.מישורים היא חברת נדל״ן מניב להשבחה, ציבורית בת״א, שפועלת כיום בשלוש זירות גאוגרפיות עיקריות: ישראל, ארה״ב וגרמניה, ובנוסף מחזיקה בשליטה בסקייליין שמנהלת בתי מלון ונופש בארה״ב. החברה מחזיקה תיק נכסים של כ־2.2 מיליארד ש״ח, כולל כ־3.5 מיליון רגל רבועה של נדל״ן מניב וכ־1,040 חדרי מלון, ומנוהלת בידי אלון וקסמן תחת שליטתו של אלכס שניידר.

האסטרטגיה היא רכישת נכסים מניבים עם פוטנציאל השבחה (תפוסה נמוכה, שכר דירה מתחת שוק, תכנון עתידי) במחירים סבירים, שיפור הנכס ואז מימוש או החזקה לטווח ארוך, תוך שימוש בשותפים מקומיים בארה״ב ובניצול מינוף בנקאי גבוה יחסית.

חלוקה למגזרי פעילות

1.נדל״ן מניב בארה״ב
זה המגזר המרכזי בחברה. מדובר בפורטפוליו של כ־12 מרכזים מסחריים פתוחים (shopping centers) בדרום מזרח ארה״ב, באזורים כמו פלורידה, טקסס, צפון קרוליינה ווירג׳יניה. הנכסים מעוגנים בדרך כלל בשוכרי עוגן יציבים (סופרמרקט, DIY, רשתות דיסקאונט) עם חוזי שכירות ארוכים ותשואות NOI דו ספרתיות בחלק מהנכסים. לפי מצגת המחצית הראשונה 2025, כ־62% מה־NOI המתואם של הנדל״ן המניב (ללא סקייליין) מגיע מארה״ב, כך שארה״ב היא מנוע הרווחיות העיקרי.
2.נדל״ן מניב בישראל
החברה מחזיקה מספר בנייני משרדים ומסחר (רחובות – פארק המדע, חיפה – שער פלמר, כפר סבא, נשר, ראש העין, בני ברק ועוד). הנכסים יושבים ברובם על לוקיישנים סבירים עד טובים, חלקם עם פוטנציאל תכנוני מהותי (למשל שער פלמר בחיפה ותוכנית עירוב שימושים בת״א). לפי המצגת, כ־26% מה־NOI המתואם של הנדל״ן המניב (ללא סקייליין) מגיע מהפורטפוליו בישראל. בפועל זה בסיס יותר סולידי, עם תשואות NOI מעט נמוכות מארה״ב אבל עם מרכיב השבחה תכנונית.
3.נדל״ן מניב בגרמניה
במהלך 2025 מישורים נכנסה לראשונה לשוק הגרמני ורכשה מרכז מסחרי גדול בשכונת שטגליץ צלנדורף בברלין, מושכר בעיקר לרשת OBI (DIY) ולשוכר ריהוט משלים. העסקה בהיקף כולל של כ־62 מיליון אירו, במימון בנקאי של כ־65% ובריבית סביב 3.7% לשנה, עם NOI צפוי של כ־3.7 מיליון אירו בשנה, כלומר תשואה נאה על ההון העצמי. אחרי העסקה, גרמניה מהווה כ־12% מה־NOI המתואם של תיק הנדל״ן המניב (ללא סקייליין).
4.פעילות מלונאות – סקייליין
מישורים היא בעלת השליטה בסקייליין, שמחזיקה ומנהלת נכסי מלונאות ונופש בארה״ב (בעבר גם בקנדה). זו פעילות מחזורית ותנודתית יותר, עם רגישות גבוהה למחזורי תיירות וריבית, ולפי הדיווחים האחרונים החברה אפילו נוהגת לעתים להציג מדדים כמו AFFO בסולו מורחב ללא תוצאות סקייליין, מה שמרמז שההנהלה רואה בנדל״ן המניב את הליבה והמלונאות כ-layer נוסף, לא המנוע המרכזי.

אירועים בולטים 

אפריל 2025 – החברה מדווחת על כמה עסקאות מחזור הון: רכישה יחד עם שותף של מרכז מסחרי בטלהאסי פלורידה (Gulf Wind Shopping Center) בכ־12.7 מיליון דולר, עם חלק חברה 60%, והשלמת העסקה במאי; במקביל חתימה על מכירת בניין משרדים בבנימינה בתמורה לכ־39.4 מיליון ש״ח, מעל השווי בספרים, כחלק ממימוש נכסים ותיקים בישראל והסטת הון לעסקאות תשואה גבוהות יותר. 
מאי 2025 – במסגרת מהלך מימושים בארה״ב, מישורים חותמת על הסכם למכירת הנכס Westland Park בג׳קסונוויל פלורידה בשווי של כ־23.5 מיליון דולר, לאחר רכישה בדצמבר 2024 בכ־13.5 מיליון דולר בלבד. מדובר בעסקת השבחה אגרסיבית בטווח קצר,
יולי 2025 – מישורים מודיעה על כניסה לשוק הגרמני ורכישת מרכז מסחרי בשכונת שטגליץ צלנדורף בברלין בהיקף כולל של כ־62 מיליון אירו. הנכס מושכר בעיקר לרשת OBI ומדובר במרכז יציב עם חוזי שכירות ארוכים ותשואת NOI צפויה של כ־3.7 מיליון אירו בשנה, שמשקפת גידול של כ־15% ב־NOI השנתי המתואם של החברה. זה שינוי כיוון אסטרטגי משמעותי שמוסיף טריטוריה שלישית לפעילות המניבה.
ספטמבר 2025 – מישורים משלימה שלב מוסדי בהרחבת אג״ח סדרה י׳, עם ביקושי יתר של כ־160 מיליון ש״ח ובחירה לגייס כ־130 מיליון ש״ח. המחיר משקף תשואה שנתית של כ־4.4% לערך.
מרץ 2026– דוח שנתי 2025. סיכמה את השנה בהפסד של 52 מ' ש"ח.

 מלבד ההשקעה בסקייליין יש לנו את ההחזקות ב’סולו מורחב’ עם FFO של 35 מ’ או 45 מ’ בהנחה של אכלוס בניין ויטה – שווי של נאמר 500-600 מ’ בנוסף להחזקה בסקייליין. 

סיכום וניתוח

 הון עצמי 516 מ' ש"ח, עם מינוף גבוה, סיכון פיננסי והפסדים מתמשכים. על אף מכפיל הון סביב 0.3, מסוכנת מדיי. לא עוברת.

מישורים – שווי שוק 245 מ’. עוסקת בייזום ונדל”ן מניב בישראל ובארה”ב ושולטת ב”סקיילין” הציבורית העוסקת בנדל”ן בחו”ל. ההחזקה בסקייליין שווה 173 מ’ לפי שווי שוק ובערך 300 מ’ לפי שווי הון עצמי.

 מלבד ההשקעה בסקייליין יש לנו את ההחזקות ב’סולו מורחב’ עם FFO של 35 מ’ או 45 מ’ בהנחה של אכלוס בניין ויטה – שווי של נאמר 500-600 מ’ בנוסף להחזקה בסקייליין. 

הן נראה שהן ההנהפת ערך לבעלי המניות שיכול להיות פי כמה וכמה משווי השוק הנוכחי.מנגד, נראה שהמטרה של החברה היא להחליף את הנכסים שמומשו בנכסים אחרים. 

המצב בסקייליין לא נראה משהו. מומשו נכסים מסוימים ונראה שאת הנכסים שנותרו קשה לממש.

הון עצמי 659 מ’. נראית לי זולה עם סיכוי לא רע להצפת ערך אבל גם ממונפת ועם סיכון לא מועט. לא עוברת.

מישורים – שווי שוק 227 מ'. עוסקת בייזום ונדל"ן מניב בישראל ובארה"ב ושולטת ב"סקיילין" הציבורית העוסקת בנדל"ן בחו"ל. ההחזקה בסקייליין שווה 96 מ' לפי שווי שוק. מלבד ההשקעה בסקייליין יש לנו את ההחזקות ב'סולו מורחב' עם FFO של 36 מ' עליהם אנחנו משלמים את הפער בין שווי השוק להחזקה בסקייליין – כלומר 118 מ' או מכפיל FFO של 3.5. 

סולו מורחב (תוצאות בנטרול סקייליין):

הון עצמי 711 מ' אך צריך לשים לב שסקייליין רשומה בדוח ב-270 מ' מעל שווי השוק ולכן ההון העצמי המתואם הוא כ-440 מ' . אמנם העלייה בהוצאות המימון פוגעת ברווח אך עדיין מישורים נראית לי זולה. חברה מעניינת.