שווי הוגן
Fair value
נקרא גם: שווי הוגן לפי IFRS 13, מדרג השווי ההוגן
תחום: דוחות כספיים
לפי IFRS 13: המחיר שהיה מתקבל במכירת נכס, או משולם בהעברת התחייבות, בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק במועד המדידה. זה מחיר יציאה, בלי קשר לכוונות החברה.
עיקרי הדברים
- התקן מדרג את הנתונים שעליהם נשענת המדידה בשלוש רמות. ברמה 1 מחיר מצוטט בשוק פעיל לנכס זהה, כמו מניה סחירה. ברמה 2 נתונים נצפים אחרים, ישירים או עקיפים. ברמה 3 נתונים לא נצפים, ואז החברה נשענת על הנחות משלה.
- נדל״ן להשקעה שנמדד בשווי הוגן מוערך מחדש בכל תקופת דיווח, והשינוי נרשם ברווח והפסד (IAS 40). מכאן רווחי השערוך שמופיעים בדוחות של חברות הנדל״ן המניב.
דוגמה
בניין משרדים מכניס 13 מיליון ₪ בשנה אחרי הוצאות. השמאי מהוון בשיעור של 6.5% ומגיע לשווי של 200 מיליון ₪. בשנה שאחרי, השכירות לא השתנתה, אבל שיעורי ההיוון בשוק עלו ל-7% והשווי יורד לכ-185.7 מיליון ₪. הירידה, כ-14.3 מיליון ₪, נרשמת כהפסד בדוח רווח והפסד, בלי ששקל אחד יצא מהקופה.
מה זה אומר למשקיע ערך
בחברת נדל״ן, ההון העצמי במאזן בנוי על השמאויות. משקיע ערך בודק את ההנחות שמאחוריהן, ומכפיל הון נמוך מלמד משהו רק כשההנחות סבירות.
טעויות נפוצות
- שווי הוגן הוא מחיר שהשוק היה משלם במועד המדידה, ושווי פנימי הוא ההערכה שלכם לשווי כל המזומנים שהעסק יניב. אותו בניין יכול להיות רשום בשווי הוגן גבוה ולהניב תשואה נמוכה למי שקנה אותו במחיר הזה.
- ברמה 3 שינוי קטן בהנחה מזיז את השווי, ואיתו את הרווח. בביאורים מופיעים ההנחות המרכזיות וניתוח הרגישות שלהן.
מושגים קשורים
מקורות
- IFRS 13 Fair Value Measurement, IFRS Foundation
- AP30B: New IFRS Standards, IFRS 13 Fair Value Measurement, IFRS Foundation (IASB staff paper), 2019-06
- IAS 40 Investment Property, IFRS Foundation
- AP7F: IFRS 13 Post-implementation Review, detailed analysis of feedback received, IFRS Foundation (IASB staff paper), 2018-01
נבדק לאחרונה: 4.11.2026
מידע כללי ללימוד, לא ייעוץ השקעות ולא המלצה לקנות או למכור. הטקסט נכתב בעזרת כלי בינה מלאכותית, וכל עובדה בו נבדקה מול המקורות שברשימה.