FFO
Funds from operations
נקרא גם: FFO לפי גישת הרשות, FFO לפי גישת ההנהלה
תחום: דוחות כספיים
מדד לרווח השוטף של חברת נדל״ן מניב: הרווח הנקי בנטרול רווחי שערוך, רווחים ממכירת נכסים ופחת הנכסים המניבים. רשות ניירות ערך קבעה גרסה אחידה, וההנהלה רשאית להציג לצדה גרסה משלה.
עיקרי הדברים
- FFO לפי גישת הרשות מחושב מהרווח הנקי ברשימה סגורה של התאמות, ולכן אפשר להשוות בו בין חברות. התאמה שאינה ברשימה דורשת תיאום מראש עם סגל הרשות.
- FFO לפי גישת ההנהלה מוסיף התאמות לפי שיקול דעת החברה, למשל נטרול הוצאות ההצמדה למדד של קרן החוב. ככל שהאינפלציה גבוהה יותר, הפער בין שתי הגרסאות גדל.
- שתי הגרסאות מוצגות גם לחלק המיוחס לבעלי המניות של החברה, בניכוי חלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה.
דוגמה
הרווח הנקי של חברת נדל״ן מניב הוא 150 מיליון ₪, מתוכם 100 מיליון ₪ רווחי שערוך, שבגינם נרשמה הוצאת מס נדחה של 23 מיליון ₪. FFO לפי גישת הרשות: 150 − 100 + 23 = 73 מיליון ₪. בגרסת ההנהלה מנטרלים גם 30 מיליון ₪ הוצאות הצמדה של קרן האג״ח ומגיעים ל-103 מיליון ₪ (בלי השפעת המס על ההתאמה הזאת). בשווי שוק של 1.1 מיליארד ₪ החברה נסחרת במכפיל FFO של כ-15 לפי גישת הרשות ושל כ-10.7 לפי גישת ההנהלה.
מה זה אומר למשקיע ערך
בנדל״ן מניב ה-FFO משקף את הכסף שהנכסים מייצרים טוב יותר מהרווח הנקי, שקופץ עם כל הערכת שווי. בהשוואה בין חברות, FFO לפי גישת הרשות הוא הבסיס האחיד, ואת גרסת ההנהלה קוראים יחד עם רשימת ההתאמות שלה.
טעויות נפוצות
- גם בגרסת ההנהלה, שמותר בה לנטרל את ההצמדה של קרן החוב, הרשות אוסרת לנטרל את הוצאות המימון בגין התחייבויות חכירה ואת עלויות גיוס החוב.
- FFO לא מנכה את ההשקעות שנדרשות כדי לשמור על הנכסים. סגל הרשות ממליץ לחברות לפרסם לצדו את ה-CAPEX בנכסים המניבים, ובלי הנתון הזה ה-FFO נראה כאילו הנכסים לא צריכים שיפוץ.
מושגים קשורים
מקורות
- כללים מנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה-FFO (Funds from operations), רשות ניירות ערך, 16.1.2025
- IAS 40 Investment Property, IFRS Foundation
נבדק לאחרונה: 4.11.2026
מידע כללי ללימוד, לא ייעוץ השקעות ולא המלצה לקנות או למכור. הטקסט נכתב בעזרת כלי בינה מלאכותית, וכל עובדה בו נבדקה מול המקורות שברשימה.